Ipoteca legala, are drept scop la garantarea obligatiilor unei persoane (debitor) fata de creditorul sau, printr-un bun din propriul sau patrimoniu, anume desemnat in acest scop. Ipoteca nu presupune deposedarea debitorului de bunul sau.
Garantarea platii prin ipoteca este reprezentata de acea situatie in care daca debitorul nu executa obligatia asumata, creditorul (in favoarea careia a fost constituita ipoteca) poate cere vanzarea bunului, iar din suma obtinuta sa-si acopere creanta. Ipoteca confera creditorului dreptul de a urmari imobilul in stapanirea oricui s-ar afla si de a fi platit cu prioritate fata de ceilalti creditori din pretul acelui bun.
In functie de bunul care se aduce in garantie, ipoteca se imparte in ipoteca imobiliara in situatia in care se garanteaza cu un bun imobil (casa, teren), sau ipoteca mobiliara in cazul in care debitorul instituie garantie un bun mobil (autoturism).
De regula, ipoteca ia nastere in urma incheierii unui contract intre debitor si creditor, situatie in care suntem in prezenta unei ipoteci conventionale. Deosebit de aceasta situatie, exista o serie de dispozitii chiar in cadrul legislatiei, prin care este instituita de drept o ipoteca. Vorbim in aceasta imprejurare, de o ipoteca legala. Unul dintre aceste cazuri este ipoteca legala rglementata de Legea 196/2018 privind asociatiile de proprietari.
Se prevede in continutul acestei legi ca Asociaţia de proprietari are ipoteca legala asupra apartamentelor si altor spatii proprietati individuale ale proprietarilor din condominiu, precum si un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cota de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari.
Ipoteca imobiliara legala se inscrie in cartea funciara la cererea presedintelui asociatiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima lista lunara de plata a cotelor de contribuite din care rezulta suma datorata cu titlu de restanta.
Ipoteca legala | Avocat Mihai Kehaiyan
Operatiunile de publicitate imobiliara privitoare la ipoteca imobiliara legala sunt scutite de tarif sau taxa de timbru. De asemenea si art 2386 Cod civil instituie un drept de ipoteca legala pentru antreprenor in vederea asigurarii acestuia scopul a achitarii pretului de la beneficiar. Ca atare in conditiile existentei unui contract privind edificarea, reconstructia sau modificarea unui imobil, arhitectul si/sau antreprenorul detin o ipoteca legala asupra imobilului, pentru garantarea sumelor datorate de proprietar. Garantia priveste obligatia de plata a pretului de catre proprietar. Garantia este limitata la suma prevazuta in contractul de lucrari.
In practica instantelor de judecata s-a retinut ca atata vreme cat constructia realizata de antreprenor, nu este inscrisa in cartea funciara, acesta ar putea sa-si valorifice dreptul de ipoteca legala, doar in conditiile de excepţte ale art.2380 din Noul Cod civil, respectiv prin inscrierea provizorie ca ipoteca asupra unei constructii viitoare. Textul de lege face trimitere implicita la normele speciale in materie de publicitate imobiliara, iar dintre acestea, Ordinul A.N.C.P.I. nr.633/2006 instituie conditia prealabila a notarii in cartea funciara cel putin a autorizatiei de construire.
Beneficiaza de ipoteca legala si
- vanzatorul, asupra bunului imobil vandut, pentru pretul datorat;
- promitentul achizitor pentru neexecutarea promisiunii de a contracta avand ca obiect un imobil inscris in cartea funciara, asupra imobilului respectiv, pentru restituirea sumelor platite in contul acestuia;
- cel care a imprumutat o suma de bani pentru dobandirea unui imobil, asupra imobilului astfel dobândit, pentru restituirea împrumutului;
- cel care a instrainat un imobil in schimbul intretinerii, asupra imobilului instrainat, pentru plata rentei in bani corespunzatoare intretinerii neexecutate;;
- coproprietarii, pentru plata sultelor sau a pretului datorat de coproprietarul adjudecatar al imobilului ori pentru garantarea creantei rezulltand din evictiune, asupra imobilelor ce au revenit coproprietarului tinut de o atare obligatie;
Informatii juridice ipoteca | Cabinet Avocat Mihai Kehaiyan
Dupa cum am mentionat la inceput, una din principalele trasaturi ale ipotecii o reprezinta accesorialitatea. Caracterul accesoriu al ipotecii trebuie inteles prin aceea ca ipoteca depinde de existenta obligatiei pe care debitorul o are fata de creditorul ipotecar. Prin urmare, dreptul de ipoteca urmeaza soarta dreptului principal, conform principiului accesorium sequitur principale. Raportat la cele de mai sus, s-ar putea argumenta ca, odata desfiintata obligatia principala, ipoteca se va stinge. Se retine astfel in practica instantelor judecatoresti ca in cazul anularii unui contract efectele aplicarii principiilor care guverneaza nulitatea (respectiv principiul anularii actului subsecvent urmare a anularii actului principal si cel al repunerii partilor in situatia anterioara), se vor produce si asupra contractului de ipoteca, care de asemenea va fi anulat.
De asemenea plata efectuata de catre debitor a intregii creante reprezinta o executare a obligatiei asumate si denota stingerea ipotecii care astfel ramane fara obiect. Amintim ca scopul instituirii ipotecii este cel de garantie a executarii obligatiei, astfel ca daca aceasta din urma s-a realizat, nu mai este necesara o garantie.
Ipoteca poate fi insa stinsa si in mod direct, fara a depinde deci de existenta obligatiei principale. O astfel de situatie este reprezetata de disparitia bunului pentru care a fost constituita, spre exemplu demolarea bunului imobil. Este cert astfel ca daca bunul nu mai exista, nu s-ar putea garanta executarea unei obligatii cu ceva care nu exista, intrucat intr-o asemenea imprejurare nu exista garantie. Trebuie mentionat ca in materie imobiliara, cauzele de stingere nu isi produc efectul extinctive, ci doar urmare a radierii ipotecii din cartea funciara.
O alta modalitate in care ipoteca ar putea fi stinsa consta in renuntarea celui in beneficiul caruia a fost constituita la dreptul sau de ipoteca.
