Procedura de executare silita imobiliara, este o forma a executarii silite, prin intermediul careia se valorifica bunurile imobile ale debitorului, prin vanzarea lor la licitatie. Suma oferita cu titlu de pret de adjudecare de catre tertului castigator al licitatiei revine creditorului in vederea satisfacerii creantei pe care o are impotriva debitorului. Totodata tertul castigator al licitatiei (adjudecatar) va deveni noul proprietar al imobilului. Urmarirea imobilelor inscrise in cartea funciara se face pe imobile in intregimea lor, putandu-se insa urmari in mod separat constructiile ce formeaza o proprietate distincta de sol, sau dreptul de uzufruct, dreptul de servitude, sau dreptul de superficie.
Cererea creditorului de executare silita imobiliara, ca de altfel orice actiune civila, trebuie sa fie justificata de un interes, in caz contrar fiind lovita de nulitate absoluta. Astfel in cadrul Dosarului 17883/301/2019 de pe rolul Judecatoriei Sector III Bucuresti, am putut obtine anularea cererii de executare silita imobiliara pentru clientul ale carui interese le reprezentam, in conditiile in care am notificat creditorul sa se prezinte in cadrul unui birou notarial unde urma a se realiza plata creantei.
Ori, in conditiile in care o astfel de situatie echivala cu o plata de bunavoie a creantei de catre debitor, lipsa creditorului in cadrul biroului notarial la data notificata, a fost considerata de instanta de judecata ca reprezentand un refuz de incasare a creantei, de recuperare a sumelor ce faceau obiectul executarii silite imobiliare. S-a apreciat astfel ca nu exista un interes in cererea de executare silita imobiliara, aceasta fiind demarata in mod abuziv, doar pentru sicanarea debitorului. De regula, se recurge la executare silita imobiliara, cand valoarea creantei urmarite consta intr-o suma mai mare de bani.
Executare silita imobiliara | Avocat Mihai Kehaiyan
Cererea de executare silita imobiliara nu este permisa pentru o creanta mai mica de 10.000 de lei, decat in anumite conditii speciale. Astfel legiuitorul urmareste sa il protejeze pe debitor de riscul urmaririi silite a imobilelor pentru realizarea unor creante a caror valoare este infirma si nu ar justifica demersul de valorificare a unui imobil. In cazul titlurilor executorii privitoare la creante a caror valoare nu depaseste 10.000 lei, vanzarea prin executare silita imobiliara poate fi fÄcuta doar daca debitorul nu are alte bunuri urmaribile, sau are bunuri urmaribile, dar acestea nu pot fi valorificate. Este permisa de asemenea executarea silita imobiliara si in situatia refuzului nejustificat al debitorului de a furniza executorului judecatoresc informaÅ£iile si dovezile necesare, in legatura cu existenta si valoarea unor bunuri mobile ori a unor venituri de natura a fi valorificate.
Spre deosebire de reglementarea anterioara, regimul juridic actual al uzufructului confera titularului sau prerogativa instrainarii dreptului de uzufruct, ceea ce implica si posibilitatea adjudecarii silite a acestui drept real. Ca atare, demararea unei cereri de executare silita imobiliara impotriva unui debitor ce detine doar nua proprietate, nu va da posibilitatea viitorului adjudecatar al imobilului de a se folosi de imobil, de a intra si a-l utila, in conditiile in care o alta persoana detine uzufructul asupra imobilului. Deopotriva daca se executa silit doar uzufructul imobilului in situatia adjudecarii, imobilul nu va putea fi vandut, ci eventual doar inchiriat, intrucat adjudecatarul nu detine un drept de proprietate asupra imobilului ci doar un drept de folosinta.
Sunt supuse executarii silite doar bunurile imobile aflate in proprietatea exclusiva a debitorului. Pentru bunurile imobile aflate in coproprietate sau devalmasie, in cazul in care doar unul dintre coproprietari/soti este debitor personal al creditorului urmÄritor, nu pot forma obiectul urmaririi silite mai înainte de efectuarea partajului.
Informatii despre o executare silita imobiliara
In conformitate cu prevederile art. 818 alin. 1 NCPC creditorii personali ai unui debitor coproprietar sau codevalmaÅ, nu vor putea sa urmareasca partea acestuia din imobilele aflate in proprietate comuna, ci vor trebui mai intai sa ceara partajul acestora. Concret, in masura in care bunul urmarit se afla in proprietatea a doi soti, insa doar unul dintre acestia este debitor, creditorului ii este interzis sa scoata la licitatie intreg imobilul. In cadrul mai multor dosare, printre care intelegem sa amintim Dosarul 1828/94/2018 sau Dosarul 10723/301/2018, am putut obtine anularea actelor de executare silita imobiliara pentru clientii nostri carora le fusese scos la licitatie intregul imobilul detinut in coproprietate cu sotul/sotia, desi aceasta din urma nu detinea calitatea de debitor nefiind parte in cadrul contractelor de credit bancar incheiate doar de celalalt sot.
Executarea silita imobiliara incepe prin comunicarea incheierii de incuviintare si a somatiei catre debitor. De regula odata cu transmiterea acestor acte, executorul solicita si biroului teritorial de cadastru si publicitate imobiliara, sa notarea urmaririi imobilului in cartea funciara. Ca atare, incepand cu acest moment instrainarea imobilului nu mai este posibila. De asemenea, drepturi ale unor terte persoane, precum folosinta (locatiune), uzufruct etc, inscrise ulterior notarea urmaririi imobilului in cartea funciara nu vor putea fi opuse creditorului urmaritor si adjudecatarului.
O astfel de situatie denota posibilitatea adjudecatarului de evacuare a chiriasului in conditiile in care contractul acestuia fusese incheiat ulterior emiterii somatiei imobiliare. In conditiile in care insa, debitorul incheiase un contract de inchiriere, iar acesta figura inscris in cartea funciara, in ciuda adjudecarii imobilului, noul proprietar nu va putea folosi imobilul, mai inainte de expirarea duratei contractului de inchiriere.
Ce inseamna o executare silita ?!?
De cele mai multe ori in procedura de executare silita imobiliara se recurge la numirea unui expert in scopul evaluarii imobilului iar daca în termen de 15 zile de la comunicarea incheierii de incuviinţare a executarii debitorul nu plateste datoria, executorul judecatoresc va incepe procedura de vanzare. Executorul judecatoresc va fixa pretul imobilului, care va fi pretul de pornire a licitatiei, ce va fi adus la cunostinta publica prin publicatii de vanzare.
Vanzarea se poate face atat la sediul organului de executare, dar si al instantei de executare, ori la locul unde este situat imobilul sau in orice alt loc, daca se considera ca este mai potrivit pentru buna valorificare a acestuia. Cu exceptia debitorului sau a unor persoane interpuse de acesta, poate participa la licitatie, in calitate de licitator, orice persoana care are capacitate deplina de exercitiu, precum si capacitatea sa dobandeasca bunul ce se vinde.
In cazul in care nu este oferit nici pretul la care imobilul a fost evaluat, vanzarea se va amana la un alt termen, de cel mult 30 de zile, pentru care se va face o nouÄ publicatie. La acest termen, licitatia va incepe de la pretul de 75% din pretul de pornire al primei licitatii. Daca nu se obtine pretul de incepere a licitatiei si exista cel putin 2 licitatori, la acelaÅi termen, bunul va fi vandut la cel mai mare pret oferit, dar nu mai puÅ£in de 30% din preÅ£ul de pornire al primei licitatii. Vanzarea se va putea face chiar daca se prezinta o singura persoana care ofera pretul de la care incepe licitatia.
Daca nici la a doua licitatie imobilul nu a fost adjudecat, la cererea creditorului, executorul judecÄtoresc va putea stabili o noua licitatiecare va incepe de la pretul de 50% din preÅ£ul de pornire al primei licitatii.
Ai nevoie de informatii suplimentare ?!?
Daca nu se obtine acest pret si exista cel putin 2 licitatori, bunul va fi vandut, la acest termen, la cel mai mare pret oferit, chiar daca acesta din urma este mai mic decat valoarea creantei ori a garantiei. Vanzarea se va putea face chiar daca se prezinta o singura persoana care ofera pretul de pornire al acestei licitatii.
Executorul judecatoresc va declara adjudecatar persoana care, la termenul de licitatie, a oferit pretul de vanzare cel mai mare. Adjudecatarul imobilului va depune pretul la dispozitia executorului judecatoresc, in termen de cel mult 30 de zile de la data vanzarii, tinandu-se seama de garantia depusa in contul pretului. Cand adjudecatar este un creditor, el poate depune creanta sa in contul pretului, fiind obligat, daca este cazul, sa depunÄ diferenta de pret.
