Inca de la data publicarii in Monitorul Oficial al Romaniei, din perspectiva princiipiilor generale ale dreptului, continutul normativ al Legii nr. 77/2016 privind darea in plata a unor imobile in vederea stingerii obligatiilor asumate prin credite a fost controversat şi indoielnic. Sunt explicabile astfel si numeroasele critici de neconstitutionalitate, pe care Curtea Constitutionala a trebuit sa le dezlege in nu mai putin de patru randuri si implicit modificarile legislative ce au survenit ulterior. Practic, in temeiul dispozitiilor sale, debitorul principal din contractul de credit, codebitorul, garantii personali sau ipotecari (fidejusori) ai debitorului principal, pot solicita stingerea oricaror plati pe care le–ar fi datorat in baza contractului de credit, in schimbul transmiterii proprietatii in favoarea creditorului a imobilului ipotecat.
De asemenea de efectele legii, vor putea beneficia si persoanele care au detinut un imobil, dar intre timp acesta a fost executat silit. Referitor la domeniul de aplicare al Legii nr. 77/2016 privind darea in plata, in privinta celor executati silit, se deduce din continutul Deciziei Curtii Constitutionale nr. 623/2016, la parag 113, ca priveste doar executarile incepute ulterior intrarii in vigoare a legii. Conditia pentru a putea fi posibila darea in plata de catre debitorul principal, sau garant, este reprezentata de detinerea calitatii de consumatori a acestor din urma persoane.
Prin consumator se intelege orice persoana fizica sau grup de persoane fizice constituite in asociatii, care actioneaza in scopuri din afara activitatii sale comerciale, industriale sau de productie, artizanale ori liberale. Ca atare, nu pot solicita stingerea obligatiilor ce decurg din contractul de credit societatile, pfa-urile, sau altor persoane juridice si nici acele persoane fizice care desfasoara o activitate economica.
Darea in plata | Avocat Mihai Kehaiyan
Practica Inaltei Curti de Casatie si Justitie este unitara in privinta acelor situatii in care desi creditul desi a fost contractat de o persoana fizica, acesta nu are calitatea de consumator intrucat scopul avut in vedere la momentul contractarii, privea realizarea unei activitati economice si obtinerea unui profit. A se vedea in acest sens Decizia 441/02.02.2016. Probabil unul dintre motivele cel mai des intalnite pentru care se invoca darea in plata a imobilului, priveste efectul suspensiv al dreptului creditorului de a se indrepta impotriva consumatorilor anterior mentionati. Practic, odata cu receptionarea de catre institutia bancara a notificarii reglementata de art 5 din Legea 77/2016, cea dintai nu mai are dreptul de a solicita plata ratelor de credit. De asemenea in imprejurarea in care institutia bancara incepuse deja executarea silita, aceasta se va suspenda, debitorul nemaiputand fi urmarit pana la data solutionarii eventualei contestatii pe care creditorul o poate promova.
Ori, o simpla analiza a portalului instantelor de judecata, ( Dosar 25066/300/2016 Dosar 15932/300/2016 ) confirma ca durata de solutionare a unui dosar avand ca obiect darea in plata a imobilului conform Legii 77/2016, poate dura si 3-4 ani de zile. Beneficiul pentru consumator intr-o astfel de situatie este unul evident, in conditiile in care utilizeaza imobilul, fara a putea fi obligat la plata ratelor bancare, sau a putea fi executat silit.
Ca atare, este important modul in care se transmite notificarea, intrucat pentru a putea beneficia de efectul suspensiv, este necesar a exista o dovada certa a faptului ca institutia bancara/financiara a primit notificarea. De aceea este bine ca notificarea privind darea in plata a imobilului sa fie transmisa prin intermediul unui executor judecatoresc, sau prin scrisoare recomandata, cu continut declarat.
Informatii suplimentare cu privire la aceasta speta | Avocat Mihai Kehaiyan
Problemele cel mai des ridicate in practica instantelor de judecata, privesc conditiile ce trebuiesc fi indeplinite de catre consumatori pentru darea in plata a imobilului. Sub un prim aspect, mentionam ca initial puteau recurge la aplicarea legii doar acei consumatori care detineau in patrimoniu un imobil. Urmare a pronuntarii Deciziei 95/2017 Curtea Constitutionala a extins sfera aplicabilitatii legii si pentru persoanele semnatare ale unor credite ipotecare, dar al caror imobil fusese deja executat silit.
Desi legiuitorul nu specifica in mod expres in lege, considerentele regasite in deciziile curtii constituţionale rescriu practic Legea darii in plata, Curtea abuzand de rolul sau de legiuitor pasiv. In acest sens, se sugereaza incercarea in prealabil a unei renegocieri a contractului de credit si doar in conditiile in care partile nu pot ajunge la un acord, se poate recurge la aplicarea Legii nr 77/2016 privind darea in plata a unor imobile. Ca urmare a acestei situatii, in dese randuri instantele de judecata au considerat inaplicabilitatea dispozitiilor legale, ca urmare a lipsei renegocierii contractului dintre cele doua parti. Aratam de asemenea ca nu ar putea recurge la darea in plata a imobilului nici acel consumatorul, impotriva caruia, anterior notificarii de dare in plata, un alt creditor decat institutia bancara/financiara a inceput o executare silita imobiliara.
Darea in plata nu mai este posibila, intr-o astfel de situatie, intrucat după notarea urmaririi imobilului in cartea funciara, debitorul nu mai poate sa dispuna liber de bun in folosul bancii, acesta devenind indisponibil conform art 827 c.pr.civ Prin modificarile aduse in aprilie 2020 Legii nr 77/2016 este introdusa IMPREVIZIUNEA printre conditiile necesar a fi indeplinite de consumator, prin darea în plata a imobilului ipotecat. Mai mult decat atat, se face trimite inclusiv la o definitie a impreviziunii.
Dare in plata @ Mihai Kehaiyan
In opinia legiuitorului ar exista o astfel de situatie ori de cate ori a existat o cresterere a cursului valutar cu peste 50% fata de cel existent la data contractarii, sau o crestere cu acelasi procent a valorii dobanzii. Acest rezultat are drept consecinte crearea unei teorii a impreviziunii diferită fata de cea reglementata in codul civil, si jurisprudenta, dar care are parte de beneficiul interpretarii constitutionale. In esenta, survenirea unei valorizari acute, in special a monedei CHF din anii 2007-2009 ( cand au fost acordate majoritatea creditelor) fata de RON si fata de valutele de referinta, apreciem ca are semnificaţia unui asemenea eveniment imprevizibil. Rezulta astfel ca in toate contractele de credit s-a produs un dezechilibru contractual intrucat nicio parte nu ar fi putut sa prevada o crestere intr-un asemenea procent.
In acest punct, instanţa de judecata va putea interveni in vederea aplicarii remediilor impreviziunii. Este interesant de urmarit care va fi practica instantelor de judecata intrucat o stabilirea retroactiva a unui ”curs istoric” nu reprezinta in mod cert o solutie echitabila pentru creditor. Este cert ca nu se poate repara un prejudiciu prin crearea unui alt prejudiciu, astfel incat o asemenea ipoteza nu ar putea reprezenta o reechilibrare a prestatiilor
Probabil stabilirea unui curs valutar mediu sau convenit de parti, sau depotriva conversia creditului intr-o alta moneda, vor fi solutii de luat în calcul.
