Certificatul de atestare a edificarii constructiei

Te-ai gandit vreodata ca desi nu ai respectat autorizatia de construire a unui imobil, sau ai facut modificari fara autorizatie de construire, sau chiar ai ridicat o constructie noua fara autorizatie de construire poti totusi intra in legalitate ?

Conform art 37 alin 6 din Legea 50/1991  „Dreptul de proprietate asupra constructiilor se inscrie in cartea funciara in baza unui certificat de atestare, care sa confirme ca edificarea constructiilor s-a efectuat conform autorizatiei de construire si ca exista proces-verbal de receptie la terminarea lucrarilor, sau, dupa caz, a unei adeverinte/ sau obtinand certificatul de atestare a edificarii constructiei.

In cazul constructiilor pentru care executia lucrarilor s-a realizat fara autorizatie de construire, iar implinirea termenului de prescriptie prevazut la art. 31 nu mai permite aplicarea sanctiunilor, certificatul de atestare/adeverinta privind edificarea constructiei va fi emis/emisa in baza unei expertize tehnice cu privire la respectarea cerintelor fundamentale aplicabile privind calitatea in constructii, inclusiv cu incadrarea in reglementarile de urbanism aprobate, care sa confirme situatia actuala a constructiilor si respectarea dispozitiilor in materie si a unei documentatii cadastrale”

Ce este certificatul de atestare a edificarii constructiei?

Certificatul de atestare a edificarii constructiei reprezinta un document emis de catre autoritatile competente, care confirma ca o anumita constructie a fost realizata in conformitate cu normele legale si cu reglementarile tehnice in vigoare.
Certificatul de atestare a edificarii constructiei este esential pentru a demonstra ca lucrarile de constructie au fost efectuate in conformitate cu standardele stabilite si ca imobilul poate fi utilizat in mod legal.

In urma obtinerii, certificatul de atestare a edificarii constructiei fiind un act administrativ, va putea fi ulterior intabulat la ANCPI.
Pana in anul 2020, cand modificarile legislative au reglementat certificatul de atestare a edificarii a constructiei, singurele acte care confirmau ca o anumita constructie fusese realizata in conformitate cu normele legale, erau autorizatiile de construire si procesul verbal de receptie al cladirii.

Daca realizai o constructie fara a detine o autorizatie de constructie sau faceai anumite modificari fara autorizatie de constructie, cum ar fi spre exemplu, supraetajarea, modificarea unor pereti, sau schimbari ale fatadei, etc), indiferent de natura acestora, o astfel de lucrare se considera a fi ilegala.

Constructiile executate fara autorizatie de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum si cele care nu au efectuata receptia la terminarea lucrarilor, potrivit legii, nu se considera finalizate.

In prezent, spre exemplu pentru demolarea unor pereti despartitori in cadrul unui apartament din bloc, se poate intra in legalitate obtinand certificatul de atestare a edificarii constructiei.

Recent cabinetul nostru de avocatura a reusit obtinerea unui astfel de act, in premiera pentru un bloc cu regim de inaltime de trei etaje.

In cazul constructiilor pentru care executia lucrarilor s-a realizat fara autorizatie de construire, iar implinirea termenului de prescriptie prevazut la art. 31 nu mai permite aplicarea sanctiunilor, certificatul de atestare privind edificarea constructiei va fi emis in baza unei expertize tehnice cu privire la respectarea cerintelor fundamentale aplicabile privind calitatea in constructii, inclusiv cu incadrarea in reglementarile de urbanism aprobate, care sa confirme situatia actuala a constructiilor si respectarea dispozitiilor in materie si a unei documentatii cadastrale.

Cine emite certificatul de edificare a constructiei?

Autoritatea locala pe raza careia se afla imobilul in privinta caruia au intervenit lucrari fara autorizatie de construire si pentru care se doreste intrarea in legalitate poate emite acest act administrativ.

Cu alte cuvinte, certificatul de atestare a edificarii constructiei este emis de catre autoritatile locale sau regionale responsabile cu gestionarea si monitorizarea constructiilor. Aceste autoritati pot varia in functie de jurisdictia locala sau nationala si pot include presedintii consiliilor judetene, de primarul general al municipiului Bucuresti, de primarii municipiilor, sectoarelor municipiului Bucuresti, ai oraselor si comunelor.

In ce conditii se emite certificatul de atestare a edificarii constructiei?

Certificatul de atestare a edificarii constructiei se emite de fiecare autoritate locala. Desi legiuitorul nu face mentiune expresa, consideram ca emiterea acestui act administrativ cade in sarcina autoritatilor prevazute la art 4 din Legea 50/1991 respectiv preşedintii consiliilor judetene, primarul general al municipiului Bucureşti, primarii municipiilor, sectoarelor municipiului Bucureşti, ai oraşelor şi comunelor, etc.

Exista cateva conditii generale care trebuie indeplinite inainte ca autoritatile sa emita certificatul de atestare a edificarii constructiei:

Conform art 37 alin 6 din Legea 50/1991 a constructiior, in cazul constructiilor pentru care executia lucrarilor s-a realizat fara autorizatie de construire, iar implinirea termenului de prescriptie prevazut la art. 31 nu mai permite aplicarea sanctiunilor, certificatul de atestare/adeverinta privind edificarea constructiei va fi emis/emisa in baza unei expertize tehnice cu privire la respectarea cerintelor fundamentale aplicabile privind calitatea in constructii, inclusiv cu incadrarea in reglementarile de urbanism aprobate, care sa confirme situatia actuala a constructiilor si respectarea dispozitiilor in materie si a unei documentatii cadastrale.

Dreptul de a constata contraventiile si de a aplica amenzile se prescrie in termen de 3 ani de la data realizarii lucrarilor executate fara autorizatie de construire.

In consecinta, este necesar sa nu se fi incheiat vreun proces verbal de contraventie prin care sa fi fost constatata realizarea lucrarilor fara autorizatie de construire, intr-o perioada mai mica de 3 ani de zile din momentul in care aceasta a fost realizata.

In al doilea rand, o alta documentatie necesara pentru a obtine certificatul de atestare a edificarii constructiei consta in efectuarea expertizei tehnice cu privire la respectarea cerintelor fundamentale aplicabile privind calitatea in constructii.

Toate lucrarile de constructie trebuie sa fie finalizate conform proiectului aprobat si in conformitate cu reglementarile locale si nationale in lucrarile de constructie sau in documentatie.
Spre exemplu, daca lucrurile nu se incadreaza in reglementarile documentatiei de urbanism,certificatul de atestare a edificarii constructiei nu va fi emis.

Autoritatile competente vor efectua o verificare a lucrarilor finalizate pentru a se asigura ca acestea corespund cu proiectul aprobat si cu cerintele legale. Din punctul nostru de vedere aceasta verificare nu ar putea fi decat una tehnica

Lista de mai jos poate sa difere in functie de tipul imobilului si de cerintele administratiei locale, dar, in general, vei avea nevoie de:

  • Cerere tip pentru emiterea certificatului, in original;
  • Acte de identitate ale proprietarilor,
  • Copie dupa actul de proprietate al imobilului;
  • Copie dupa autorizatia de construire (in cazul celor care nu au respectat prevederile autorizatiei)
  • Copie dupa procesul verbal de receptie la finalizarea lucrarilor sau procesul verbal de contraventie;
  • Copie dupa extrasul de carte funciara actualizat la zi;
  • Plan de situatie si plan topografic efectuat de catre o persoana autorizata OCPI-ANCPI,
  • Releveele post-executie realizate de un inginer autorizat OCPI-ANCPI, in original;
  • expertiza tehnica I constructii, incadrare in reglementarile de urbanism cat si una valorica

*PS: daca locuiesti in Sector 2 al mun Bucuresti, vezi AICI lista de acte necesare pentru certificat edificare constructii in Bucuresti, in functie de sector

Cele mai des intalnite probleme in practica

Exista o serie de probleme si dificultati intalnite in practica, in procesul de obtinere a certificatului de atestare a edificarii constructiei. Printre cele mai des intalnite se numara:

  • Nerespectarea normelor de constructie: Uneori, lucrarile de constructie pot fi finalizate intr-un mod care nu respecta normele si reglementarile locale sau nationale, ceea ce poate duce la refuzul emiterii certificatului.
  • Documentatie incompleta sau incorecta: Prezentarea unei documentatii incomplete sau incorecte poate duce, de asemenea, la refuzul emiterii certificatului sau la intarzieri in procesul de obtinere a acestuia.
  • Schimbari in reglementari: Modificarile aduse reglementarilor sau politicilor locale sau nationale pot afecta procesul de emitere a certificatului si pot duce la intarzieri sau la necesitatea de a face ajustari in proiect.
    Pentru a evita aceste probleme, este esential sa te asiguri ca toate lucrarile de constructie sunt realizate conform proiectului aprobat si ca documentatia este completa si corecta.

Ce poti face daca nu ti se emite Certificatul de Atestare a Edificarii Constructiei


In cazul in care certificatul de atestare a edificarii constructiei a fost refuzat sa fie emis de autoritatea locala, exista cativa pasi pe care ii poti urma pentru a contesta decizia:

  • Verifica motivele refuzului: In primul rand, solicita autoritatilor competente sa iti ofere motivele precise pentru refuzul emiterii certificatului.
  • Corecteaza deficientele: Daca motivul refuzului este legat de deficiente in lucrarile de constructie sau in documentatie, incearca sa corectezi aceste probleme conform recomandarilor primite.
  • Contesta decizia: Daca consideri ca refuzul este nejustificat, ai dreptul sa contesti decizia autoritatilor competente. Acest lucru poate implica prezentarea de dovezi sau argumente pentru sustinerea cererii tale.
  • Cauta asistenta juridica: Pentru unul dintre clientii nostri, am reusit sa obtinem certificatul de atestare al edificarii constructiei pentru un imobil – bloc cu regim de inaltime de 3 etaje.

Prin sentinta civila nr. 259/25.01.2023, ramasa definitiva prin respingerea recursului Tribunalul Bucuresti a constatat ca reclamanta a dobandit in proprietate terenul de la numitul … ce edificat imobilul fara autorizatie de construire.

Ulterior, numitul autorul reclamantei s-a adresat paratului cu o cerere de emiterea a certificatului de edificare inregistrata sub nr.74921/27.06.2022 (fila 191), in care mentioneazaca imobilul cladire este deja finalizat, insa solicita certificatul de atestare al edificarii constructiei, necesar pentru inscrierea in cartea funciara.

Cererea a fost respinsa prin adresa nr. 74921/C.74648/27.06.2022-VI-A-7/22 (fila 127).
Reclamanta se incadreaza in teza a Il-a a Art. 37 al.6 din Legea nr 50/1991 in sensul ca a dobandit o constructie pentru care executia lucrarilor s-a realizat fara autorizatie de construire, iar implinirea termenului de prescriptie prevazut la art. 31 nu mai permite aplicarea sanctiunilor.

Imobilul a fost edificat de numitul … fara autorizatiei de construire, iar executia a fost finalizata la data incheierii procesului-verbal de receptie a lucrarilor de construire nr.127/21.11.2018 (fila 16).
Conform art.31 din Legea nr. 50/1991 „Dreptul de a constata contraventiile si de a aplica amenzile prevazute la art. 26 se prescrie in termen de 3 ani de la data savarsirii faptei”. Asadar, calculand termenul de 3 ani de la data incheierii procesului-verbal de receptie a lucrarilor de construire nr. 127/21.11.2018, tribunalul constata ca implinirea termenului de prescriptie nu mai permite aplicarea sanctiunilor prevazute de art.26 al.2 din lege.

De asemenea, potrivit art.27 al. 1din Legea nr. 50/1991 „Presedintii consiliilor judetene, primarii si organele de control din cadrul autoritatilor administratiei publice locale si judetene au obligatia sa urmareasca respectarea disciplinei in domeniul autorizarii executarii lucrarilor in constructii in cadrul unitafilor lor administrativ-teritoriale si, in functie de incalcarea prevederilor legale, sa aplice sanctiuni sau sa se adreseze instantelor judecatoresti si organelor de urmarire penala, dupa caz”.

Paratul Primarul Municipiului Brasov a stat in pasivitate fata de edificarea constructiei fara autorizatie de construire, desi intre acesta si numitul Liseanu Nicole a existat un proces civil avand ca obiect obligarea emiterii certificatului de urbanism (dosarul n. 18034/3/2017- in care a fost pronuntata sentinta civila nr.6560/19.10.2018 de catre Tribunalul Bucuresti- Sectia a Il-a Contencios Administrativ si Fiscal in sensul obligarii paratului la emiterea actului administrativ).

In consecinta, retinind incidenta dispozitiilor art.37 al.6 teza a Il-a din Legea nr. 50/1991,tribunalul constata ca certificatul de atestare privind edificarea constructiei trebuie emis ^n baza unei expertize tehnice cu privire la respectarea ceringelor fundamentale aplicabile privind calitatea in constructii, inclusiv cu incadrarea in reglementarile de urbanism aprobate, care sa confirme situatia actuala a constructiilor si respectarea dispozitilor in materie si a uneidocumentatii cadastrale.

Reclamanta a efectuat 3 expertize tehnice (constructii, incadrare in reglementarile deurbanism si valorica), pe care institutia parata a v e obligatia de a le analiza in vederea solutionarii cererii de emiterea a certificatului de edificare.

In primul rand tribunalul retine ca paratul nu a raspuns solicitarii reclamantei, la dosar existand numai adresa nr.74921/C.74648/27.06.2022-VI-A-7/22 (fila 127) prin care a fostrespinsa cerere autorului reclamantei. Insa cele mentionate in cuprinsul acestei adrese se regasesc in cuprinsul intimpinarii depuse in prezenta cauza.

In al doilea rand tribunalul va proceda la analizarea motivelor invocate de reclamanta in cererea de chemare in iudecata.

Contrar sustinerilor reclamantei, tribunalul nu poate retine ca refuzul emis de parat este unul discretionar, contrar dispozitilor art 37 alin 6 din Legea 50/1991. Paratul a analizat documentatia depusa de c a r e solicitant si a apreciat ca nu sunt respectate prevederile PUZ Tractorul VII. Or, analizarea unei documentatii si exprimarea unei solutii nu poate fi apreciaza ca find discretionara, ci se impune analizarea temeniciei acesteia prin raportare la prevederile legale incidente.

Paratul a mentionat ca nu este respectat regimul de inaltime, intrucat constructia prezinta o falsa mansardare. Or, in conditile in care expertul confirma ca imobilul are structura P+2+M cu supanta, nu se poate retine nici un motiv pentru care paratul a apreciat ca imobilul prezinta o falsa mansardare. Nu exista nici un inscris privind efectarea unei minime verificari la fata locului din partea reprezentantilor Primariei Brasov care sa ateste ca in fapt e o falsa mansardare.

In consecinta, nu pot fi retinute sustinerile paratului.
In ceea ce priveste C U T si P O T la art. 10 din PUZ Tractorul 7 zona IV se mentioneazapentru locuintele semicolective si colective regim maxim de inaltime de P+2E +M (R)- „POTmax = 40%, CUT max 1,20. Proprietarii parcelelor din care, prin PUZ, sunt propuse fragmente spre transfer catre domeniul public beneficiaza de un spor al suprafetei desfasurate admise egal cu de 3 ori suprafata de teren transferata spre domeniul public, atunci cand acest transfer este facut pe bazade act notarial si far despagubiri din partea Primariei Municipiului Brasov, cu conditia respectarii conditionarilor Legii 350/2001, republicata, referitoare la CUT.”

Expertiza tehnica in urbanism intocmita de expert tehnic judiciar architect … in iunie 2022 (fila 51) a avut in vedere atat prevederile Legii nr.350/2001 in care acesti indicatori sunt definiti („coeficient de utilizare a terenului (CUT) – raportul dintre suprafata construita desfasurata (suprafata desfasurata a tuturor planseelor) si suprafata parcelei inclusa in unitatea teritoriala de referinta.

Nu se iau in calculul suprafetei construite desfasurate: suprafata subsolurilor cu inaltimea libera de pana la 1,80 m, suprafata subsolurilor cu destinatie strict pentru gararea autovehiculelor, spatiile tehnice sau spatiile destinate protectiei civile, suprafata balcoanelor, logilor, teraselor deschise si neacoperite, teraselor si copertinelor necirculabile, precum si a podurilor neamenajabile, aleile de acces pietonal/carosabil din incinta, scarile exterioare, trotuarele de protectie;- procent de ocupare a terenului (POT) – raportul dintre suprafata construita (amprenta la sol a cladiri sau proiectia pe sol a perimetrului etajelor superioare) si supratata parcelei.

Supratata construita este suprafata construita la nivelul solului, cu exceptia teraselor descoperite ale parterului care depases planul fatade, a platformelor, scarilor de acces. Proiectia la sol a balconelor a caror cota de nivel este sub 3,00 m de la nivelul solului amenajat si a logilor inchise ale etajelor se include n suprafata construita”).

Cat si prevederile PUZ Tractorul 7 zona IV, cu mentiuneea ca proprietarul initial al terenului, dI……, a detinut un lot mai mare din care a cedat o suprafata de teren care Primaria Brasov, pentru formarea strazi Eugen Jebeleanu ( fi n d anexata oferta de donatie nr. 1021/18.05.2009, acceptata prin HCL n.376/2009- filele 15- 119), respectiv suprafata de 315 mp,, astfel ca beneficiaza de cresterea CUT-ului si POT-ului.

Expertul mentioneaza ca aceasta suprafata poate avea un POT maxim de 50% (suprafata parcelei pentru calcul POT este de 1207 mp+315,8 mp= 1522,8 mp) si un CUT de 1,50 (suprafata parcelei pentru calcul CUT este de 1207 mp+3×315,8 mp=2154,4 mp). Or, Pot aferent constructiei este de 45,6%.
Or, in cuprinsul intimpinarii paratul s-a limitat la a afirma ca s-a constatat ca nu sunt calculati corect nici indicii POT, CUT, in sensul in care nu este respectat art. 15 din documentatia de urbanism PUZ „Tractorul VII, Zona 4″ aprobat prin HCL nr. 560/2014 prelungit cu HCL nr.574/2019, fara insa a mentiona in ce sens calcululdin expertiza depusa nu este corect.In consecinta, nu pot fi retinute sustinerile paratului sub acest aspect.

In ceea ce priveste inaltimea la cornisa, tribunalul retine ca aceasta este respectata intrucat imobilul in cauza are o inaltime de 7,6 m, iar in din PUZ Tractorul 7 zona IV se mentioneaza se prevede o inaltime de maxim 10.5 metri.

In ceea ce priveste „mansarda si supanta”, tribunalul apreciaza corecte sustinerile reclamantei in sensul ca acestea constitue un singur nivel. In aceste sens se au in vedere mentiunile din expertiza tehnica in urbanism intocmita de expert tehnic judiciar architect… in iunie 2022 (fila 51), dar si mentiunile din adresa nr 109249/17.12.2015 emisa de Ministerului Dezvoltarii Regionale si Administratiei Publice (fila 122) in care se face referire la Normativul pentru proiectarea mansardelor la cladiri de locuit indicative NP-064-02 aprobat prin Ordinul Ministrului lucrarilor publice, transporturilor si locuintei n.1991/2002, in sensul ca supanta nu este considerate un nivel.

Fata de toate aceste motive, in temeiul art. 18 din Legea n.554/2004, tribunalul a admis cerere reclamantei a dispus obligarea paratului sa emita certificatul de edificare pentru imobilul situat in Brasov Strada Eugen Jebeleanu nr. 3.

Concluzie

Evoluţia legislatiei in materia autorizarii executarii lucrarilor de constructii si a intabularii dreptului de proprietate, a urmarit gasirea unor remedii pentru intrarea in legalitate a constructiilor edificate fara autorizatie prealabila de construire, autorizatie care poate fi obtinuta si post factum, cu indeplinirea conditiilor prevazute de lege.

Certificatul de atestare a edificarii constructiei este un document esential in procesul de constructie a unei cladiri, confirmand ca lucrarile au fost realizate in conformitate cu normele si reglement

Cine emite certificatul de atestare a edificarii constructiei ?

Certificatul de atestare a edificarii constructiei

Autoritatea locala reglementata de art 4 din Legea 50/1991 pe raza careia se afla imobilul in privinta caruia au intervenit lucrari fara autorizatie de construire si pentru care se doreste intrarea in legalitate emite acest act administrativ.

Poate fi emis certificatul de atestare a edificarii constructiei in orice conditii ?

Pentru emiterea certificatului este necesar ca lucrarea sa respecte documentatia de urbanism.

Leave a Reply