Certificat de Urbanism

Dezvoltarea imobiliară reprezinta probabil una dintre cele mai importante afaceri din Romania din ultimii ani de zile, depasind criza economica din perioada 2008 – 2010, nici macar pandemia provocata de Covid-19 nereusind sa-i puna o piedica.

Realizarea unui ansamblu residential sau chiar a unei case, necesita insa parcurgerea catorva etape, care necesită concursul autoritatilor locale si implica depunerea de documente care au legatura cu viitoarea constructie.

Executarea unor lucrari de constructii incepe odata cu depunerea cererii pentru emiterea unui certificat de urbanism in scopul obtinerii, ca act final, a autorizatiei de construire.

Ce este un certificat de urbanism

Certificatul de urbanism este actul de informare prin care autoritatile fac cunoscute solicitantului informatiile privind regimul juridic, economic şi tehnic al terenurilor şi construcţiilor existente la data solicitării, în conformitate cu prevederile planurilor urbanistice şi ale regulamentelor aferente acestora ori ale planurilor de amenajare a teritoriului, după caz, avizate şi aprobate potrivit legii.

Prin certificat de urbanism sunt stabilite deci cerintele urbanistice care urmeaza sa fie indeplinite in functie de specificul amplasamentului si totodata sunt stabilite si avizele/acordurile necesare in vederea autorizarii executarii lucrărilor de constructie.

Opiniile minoritare ale instantelor de judecata care apreciau ca un astfel de act nu ar putea face obiectul unei actiuni in contencios administrativ au fost definitiv clarificate in urma pronuntarii unei solutii definitive de catre instanta suprema.

Prin Decizia nr. 25/2017, ICCJ a admis recursul în interesul legii formulat de procurorul general al Parchetului de pe langă Inalta Curte de Casatie si Justitie si a statuat ca ”In interpretarea si aplicarea art. 6 alin. (1) și art. 7 alin. (1) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare, raportat la art. 2 alin. (1) lit. c) și art. 8 alin. (1) din Legea contenciosului administrativ nr. 554/2004, cu modificarile si completarile ulterioare, este posibila exercitarea controlului de legalitate, pe cale separata, asupra unui certificat de urbanism prin care s-a dispus interdictia de a construi sau care contine alte limitari.”

Procedura de eliberare a unui certificat de urbanism

Un certificat de urbanism se poate elibera la cererea oricarui solicitant, persoana fizica sau juridica, care poate fi interesat in cunoasterea datelor si a reglementarilor carora ii este supus respectivul bun imobil.

Persoana interesată trebuie să depună la emitent o documentaţie cuprinzând:

a) cererea-tip (formularul-model F.1 „CERERE pentru emiterea certificatului de urbanism”), în conformitate cu precizările privind completarea acesteia, cuprinzând:

1. elementele de identificare a solicitantului;

2. elementele de identificare a imobilului pentru care se solicită emiterea unui certificat de urbanism, respectiv localitate, număr cadastral şi număr de carte funciară, în cazul în care legea nu dispune altfel;

3. elementele care definesc scopul solicitării;

b) planuri cadastrale/topografice, cu evidenţierea imobilelor în cauză, astfel:

1. pentru imobilele neînscrise în evidenţele de cadastru şi publicitate imobiliară: plan de încadrare în zonă, la una din scările 1:10.000, 1:5.000, 1:2.000, 1:1.000, 1:500, după caz, eliberat, la cerere, de către oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară;

2. pentru imobilele înscrise în evidenţele de cadastru şi publicitate imobiliară: extras din planul cadastral de pe ortofotoplan şi extras de carte funciară pentru informare actualizat la zi, eliberate, la cerere, de către biroul de cadastru şi publicitate imobiliară.

c) documentul de plată a taxei de eliberare a certificatului de urbanism.

In cat timp se elibereaza un certificat de urbanism

Un Certificat de urbanism se eliberează în termen de cel mult 15 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii, menţionându-se în mod obligatoriu scopul emiterii acestuia.

Un Certificat de urbanism poate fi emis şi comunicat solicitantului fie în format scriptic, fie în format digital, prin intermediul poştei electronice, dacă solicitantul şi-a exprimat acordul în acest sens prin cererea-tip de emitere a unui certificat de urbanism.

Un Certificat de urbanism emis în format digital se semnează cu semnătura electronică calificată sau avansată, definite potrivit prevederilor art. 3 pct. 11 şi 12 din Regulamentul (UE) nr. 910/2014 al Parlamentului European şi al Consiliului din 23 iulie 2014 privind identificarea electronică şi serviciile de încredere pentru tranzacţiile electronice pe piaţa internă şi abrogare a Directivei 1999/93/CE, documentul având aceeaşi valoare juridică cu certificatul de urbanism emis în format scriptic.

Perioada de valabilitate a unui certificat de urbanism

Certificatul de urbanism are o perioada de valabilitate de regula de 12 luni de zile, care insa poate fi prelungita la cererea beneficiarului.

Ne-am confruntat in ultima perioada de timp cu un refuz din partea autoritatilor fie de prelungire a certificatului de urbanism pe considerentul unei asa-zise expirari a valabilitatii documentatiei de urbanism.

Potrivit art. 56 alin. 5 din Legea nr. 350/2001 valabilitatea prevederilor documentatiilor de amenajare a teritoriului si de urbanism se extinde de drept pentru acele investiti care au început in timpul perioadei de valabilitate, pana la finalizarea acestora.

Prin urmare, chiar daca documentatia de urbanism si-a incetat valabilitatea, in conditiile inceperii investitiei in perioada de valabilitate a documentatiei, aceasta se aplica in continuare pana la data finalizarii investitiei.

Cabinetul nostru a obtinut in instanta obligarea autoritatilor locale sa prelungeasca un certificat de urbanism, prin raportare la conditiile documentatiei de urbanism reglementate de vechiul plan de urbanism.

Prin Sentinta civila 7750/2018 Tribunalul Bucuresti-Sectia a Il- a admis actiunea prin care reclamantul …. a solicitat, in contradictoriu cu paratii ….. obligarea paratelor la prelungirea certificat de urbanim nr. ….; obligarea pârâtului MUNICIPIUL BRASOV la plata cheltuielilor de judecatã.

In motivarea cererii, reclamantul a artat ca, este proprietarul tabular al terenului intravilan, situat în Municipiul Brasov, …. In urma cererii depuse in data de 08.02.2017 pentru eliberarea unui certificat de urbanism a fost eliberat certificat de urbanism nr.806/2017

Reclamantul a mai mentionat ca a cerut în data de 02.04.2018, conform prevederilor legale, prelungirea certificatului de urbanism nr. …. cu înca 12 luni, cu respectarea documentatiilor de urbanism valabile la momentul eliberarii acestui certificat de urbanism.

Primaria .. a refuzat prelungirea valabilitatii acestui certificat de urbanism pentru considerentul ca PUZ-ul a expirat.

Cererea de chemare in judecata a fost timbratã cu suma de 100 lei, taxà judiciara de timbru (fila 94).

Prin intampinare, paratii Municipiul Brasov si Primarul Municipiului Brasov au invocat exceptia lipsei calitâtii procesuale pasive a pârâtului Municipiul Brasov si exceptia neindeplinirii procedurii prealabile (filele 102-107).

Paratii … au invocat si exceptia neindeplinirii procedurii prealabile obligatorii, aratând ca în temeiul art. 12 din Legea nr. 554/2004, printre documentele pe care reclamantul trebuia sa le anexeze actiunii se numara si orice inscris care face dovada indeplinirii procedurii prealabile. Or, din inscrisurile depuse in probatiune la dosar se constata ca reclamantul nu a indeplinit aceasta cerinta obligatorie, adresandu-se direct instantei de judecata, sanctiunea neandeplinirii acestei proceduri fiind respingerea actiunii ca inadmisibila.

Pe fondul cauzei, paratii …. au mentionat ca un certificat de urbanism nr. 806 a fost emis la data de 21 aprilie 2017 in temeiul reglementarilor PUZ Corelare indici urbanistici din documentatiile PUZ- Coasta Vacilor, Warthe II, Colful Putinarilor pana in str. Caramidariei, aprobat prin Hotararea Consiliului Local al Municipiului Brasov nr. 528 din 24 septembrie 2010 cu termen de valabilitate 5 ani de la data aprobarii, respectiv 24 septembrie 2015, prelungit cu 2 ani prin Hotararea Consiliului Local al Municipiului Brasov nr. 484 din 28 septembrie 2015, cu termen de expirare la data de 24 septembrie 2017.

Paratii Municipiul Brasov si Primarul Municipiului Brasov au mai precizat ca cererea nr. 28333 din 02.04.2018 prin care reclamantul a solicitat prelungirea valabilitatii unui certificat de urbanism nr 806 din 21.04.2017 a fost respinsa, intrucat documentatia de urbanism in baza careia a fost emis acesta avea valabilitate expirata.

Dupa expirarea PUZ asupra zonei de studiu sunt incidente prevederile cuprinse în Planul Urbanistic General aplicabil, avizat si aprobat potrivit legii. Pentru obtinerea unui nou certificat de urbanism este necesara completarea cererii de emitere a acestuia.

Analizând actele si lucrarile dosarului, Tribunalul retine urmatoarele:

Cu privire la exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratului Municipiul Brasov, invocata de paratii ……. … prin intampinare si analizata cu prioritate fata de dispozitiile art. 248 alin. 1C.proc.civ., instanta urmeaza sa o admita, respingand cererea de chemare n judecata formulata de reclamantul …. in contradictoriu cu pârâtul Municipiul .. ca find formulata împotriva unei persoane lipsita de calitate procesuala pasiva, avand în vedere urmatoarele considerente:

Potrivit art. 36 C.proc.civ. „Calitatea procesuala rezulta din identitatea dintre parti si subiectele raportului juridic litigios, astfel cum acesta este dedus judecatii. Existenta sau inexistenta drepturilor si a obligatiilor afirmate constitue o chestiune de fond”.

Prin urmare, calitatea procesuala presupune existenta unei identitati intre persoana reclamantului si cel care este titularul dreptului afirmat (calitate procesuala activa), precum si intre persona paratului si cel care este subiect pasiv in raportul juridic dedus judecatii (calitate procesuala pasiva).

De altfel, dispozitiile legale citate mai sus dau eficienta principiului securitatii raporturilor juridice si al previzibilitatii.

Instanta constata ca reclamantul se considera vatamat intr-un drept al sau ori intr-un interes legitim prin refuzul prelungirii valabilitatii unui certificat de urbanism.

Or, paratul Primarul …. este singura autoritate publica care are competenta de a emite (deci, si de prelungi) un certificat de urbanism, conform art. 6 din Legea nr. 50/1991 care face trimitere la art. 4 din aceeasi lege.

Instanta urmeaza sa respinga ca neintemeiata exceptia neindeplinirii procedurii prealabile, invocata de paratul Primarul Municipiului Brasov prin intampinare, avand in vedere ca in speta este vorba de un refuz neiustificat de a rezolva o cerere (de prelungire a valabilitatii unui certificat de urbanism nr….), act administrativ asimilat potrivit art. 2 alin. (2) din Legea contenciosului administrativ nr. 554/2004 (solutionarea negativa a unei cereri este un act administrativ asimilat, nu un act administrativ), astfel ca nu este necesarã parcurgerea proceduri prealabile, find de notorietate acest aspect, în acest find si literatura juridica (vz. Gabriela Bogasiu – Legea contenciosului administrativ comentata si adnotatã, Editia a IV-a, Editura Universul Juridic,Bucuresti, 2018, pag. 256).

Or, potrivit art. 7 alin. 5 din Legea contenciosului administrativ nr. 554/2004 «in cazul actiunilor introduse de prefect, Avocatul Poporului, Ministerul Public, Agentia Nationala Functionarilor Public sau al celor care privese cererile persoanelor vatamate prin ordonante sau dispozitii din ordonante, precum si în cazurile prevazute la art. 2 alin. (2) si la art. 4 nu este obligatorie plângerea prealabila”.

-In fine, procedura plangerii prealabile, invocate de paratul Primarul .. ar fi fost ineficienta si lipsita de vreun efect, avand in vedere chiar apararile formulate de parat prin intampinare, paratul prevalându-se de caracterul exclusiv formal al plangerii prealabile, care, asa cum am mentionat mai sus nu este obligatorie.

Pe fondul cauzei, instanta retine ca reclamantul … este proprietarul terenului intravilan in suprafata de .. mp., situat in Brasov, str. .. inscris in Cartea Funciarà nr. ..

Reclamantul a depus o cerere de prelungire a valabilitatii a certificatului de urbanism nr. … (fila 111-112), insa i s-a comunicat ca solicitarea de prelungire a valabilitatii acestui certificat de urbanism . .. se respinge deoarece, PUZ Coasta Vacilor, Warthe II, Colful Putinarilor si Carâmidáriei, aprobat prin Hotarârea Consiliului Local al Municipiului Brasov nr. 528 din 24 septembrie 2010 are valabilitatea expirata, find necesara solicitarea unui nou certificat de urbanism (fila 110).

Potrivit art. 40 alin. 1 din Ordinul Ministerului Dezvoltarii Regionale si Locuintei nr. 839/2009 pentru aprobarea Normelor Metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, Prelungirea termenului de valabilitate a certificatului de urbanism se poate face numai de catre emitent, la cererea titularului formulata cu cel putin 15 zile inaintea expirarii acestuia, pentru o perioada de timp de maximum 12 luni, dupa care, in mod obligatoriu, se emite un nou certificat de urbanism”.

Potrivit art. 2 alin. 21() din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii „Procedura de autorizare a executarii lucrarilor de constructii incepe odata cu depunerea cererii pentru emiterea certificatului de urbanism in scopul obtinerii, ca act final, a autorizatiei de construire si cuprinde urmâtoarele etape:

a) emiterea certificatului de urbanism;

b) emiterea punctului de vedere al autoritatii competente pentru protectia mediului pentru investitiile care nu se supun procedurilor de evaluare a impactului asupra mediului;

c) notificarea de catre solicitant a autoritatii administratiei publice competente cu privire la mentinerea solicitarii de obtinere, ca act final, a autorizatiei de construire, pentru investitiile la care autoritatea competenta pentru protectia mediului a stabilit necesitatea evaluárii impactului asupra mediului si a emis indrumarul conform legislatiei privind evaluarea impactului anumitor proiecte publice si private asupra mediului;

d) emiterea avizelor si acordurilor, precum si a actului administrativ al autoritatii pentru protectia mediului competente privind investitiile evaluate din punctul de vedere al impactului asupra mediului;

e) elaborarea documentatiei tehnice necesare pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii, denumita in continuare documentatie tehnica – D.T.;

f) depunerea documentatiei pentru autorizarea executârii lucrárilor de constructii laautoritatea administratiei publice competente;

g) emiterea autorizatiei de construire”

In fine, potrivit art. 56 alin. 5 din Legea nr. 350/2001, valabilitatea prevederilor documentatiilor de amenajare a teritoriului si de urbanism se extinde de drept pentru acele investiti care au început in timpul perioadei de valabilitate, pana la finalizarea acestora”.

Prin urmare, chiar daca PUZ-ul a expirat la data de 24.09.2017, în conditiile in care cererea pentru emiterea certificatului de urbanism nr. … (a carui prelungire o solicita reclamantul ….) a fost depusã la data de 08.02.2017 (fila 15), Tribunalul retine ca PUZ-ul ramane valabil (mai precis, asa cum prevede art. 56 alin. 5 din Legea nr. 350/2001 „valabilitatea acestuia se extinde de drept pentru acele investitii care au inceput in timpul periodei de valabilitate, pana la finalizarea acestora).

De altfel, dispozitiile legale citate mai sus dau eficienta principiului securitatii raporturilor juridice si al previzibilitatii.

Pentru aceste motive, Tribunalul va admite cererea de chemare în judecata formulata de reclamantul .., in contradictoriu cu …, obligand pârâtul .. sa prelungeascã certificatul de urbanim nr. 806/21.04.2017, emis de Primarul Municipiului Brasov.