Anularea certificatului de urbanism

Prin continutul certificatului de urbanism autoritatile fac cunoscute solicitantului informatiile privind regimul juridic, economic şi tehnic al terenurilor si constructiilor existente la data solicitarii, in conformitate cu prevederile planurilor urbanistice şi ale regulamentelor aferente acestora, ori ale planurilor de amenajare a teritoriului, dupa caz, avizate şi aprobate potrivit legii;

Cand prin continutul certificatului de urbanism, se modifica scopul, sau se impune o limita de construire, se solicita obtinerea unui aviz, sau orice alta conditionare astfel incat certificatul de urbanism nu mai este susceptibil de a fi urmat de emiterea imediata a unei autorizații de construire, efectele juridice pe care le produce confera certificatului de urbanism caracteristicile unui veritabil act administrativ.

Certificatul de urbanism este act administrativ

Caracterul de act administrativ al certificatului de urbanism a fost stabilit in urma pronuntarii Deciziei nr. 25/2017 pronuntata de Inalta Curte de Casatie si Justitie  in solutionarea Recursului in Interesul Legii care a statuat ca ”In interpretarea si aplicarea art. 6 alin. (1) și art. 7 alin. (1) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare, raportat la art. 2 alin. (1) lit. c) și art. 8 alin. (1) din Legea contenciosului administrativ nr. 554/2004, cu modificarile si completarile ulterioare, este posibila exercitarea controlului de legalitate, pe cale separata, asupra unui certificat de urbanism prin care s-a dispus interdictia de a construi sau care contine alte limitari.”

In consecinta, data fiind natura juridica de act administrativ pe care o dobandeste certificatul de urbanism care, orice persoană care se consideră vătămată într-un drept al său ori într-un interes legitim, de către o autoritate publică, printr-un act administrativ sau prin nesoluţionarea în termenul legal a unei cereri, se poate adresa instanţei de contencios administrativ competente

Sesizarea instantei se poate face pentru anularea actului, recunoaşterea dreptului pretins sau a interesului legitim şi repararea pagubei ce i-a fost cauzată. Interesul legitim poate fi atât privat, cât şi public.

Modalitati privind anularea certificatului de urbanism

Mentinand regulile din materia contenciosului administrativ inainte de a se adresa instanţei de contencios administrativ pentru anularea certificatului de urbanism, persoana care se considera vatamata intr-un drept al sau, ori intr-un interes legitim prin continutul actului, trebuie sa solicite autoritatii publice emitente, revocarea in tot sau in parte, a acestuia.

Anularea certificatului de urbanism pe cale administrativa

Anularea certificatului de urbanism se realizeaza intr-o prima faza, pe calea administrativa, prin intermediul plangerii prealabile care trebuie adresata autoritatii in termen de 30 de zile din momentul comunicarii certificatului de urbanism sau de la cel in care s-a luat cunostiinta de continutul certificatului.

Este scutita de formularea unei plangeri in anularea certificatului de urbanism, conform dispozitiilor art 7 alin. 5 din Legea 554/2004 a contenciosului administrativ, doar persoana careia autoritatea i-a refuzat emiterea certificatului de urbanism in termenul legal de 15 zile.

In ipoteza in care autoritatea locala considera pertinente motivele din cadrul plangerii prealabile, poate dispune anularea certificatului de urbanism sau revocarea acestuia.

Anularea certificatului de urbanism prin intermediul instantei judecatoresti

Persoana vătămată într-un drept recunoscut de lege sau într-un interes legitim printr-un certificat de urbanism nemulţumită de răspunsul primit la plângerea prealabilă sau care nu a primit niciun răspuns în termenul prevăzut la art. 2 alin. (1) lit. h), poate sesiza instanţa de contencios administrativ competentă, pentru a solicita anularea certificatului de urbanism.

Anularea certificataului de urbanism se poate solicita în tot sau în parte si totodata se poate solicita si repararea pagubei cauzate şi, eventual, reparaţii pentru daune morale.

De asemenea se poate adresa instanţei de contencios administrativ cu o actiune in anularea certificatului de urbanism şi cel care se consideră vătămat într-un drept sau interes legitim al său prin refuzul nejustificat de soluţionare a cererii de emitere a certificatului de urbanism.

Motivele invocate în cererea privind anularea certificatului de urbanism nu sunt limitate la cele invocate prin plângerea prealabilă.

Anularea certificatului de urbanism poate fi realizata din prisma mai multor motive care privesc continutul acestui act administrativ cum ar fi scopul certificatului, perioada, sau conditionarile/avize impuse in vederea obtinerii autorizatiei de construire.

Anularea certificatului de urbanism pentru nerespectarea scopului

In raport de scopul solicitat de viitorul beneficiar al acestui act administrativ certificatul de urbanism poate fi emis fie pentru autorizarea realizarii unor lucrari de constructii, dar si pentru desființarea acestora.

În cazul vanzarii sau cumpararii unor proprietăți, certificatul de urbanism se emite in scop de informare astfel ca in baza acestui act puteti obtine date importante despre consecințele urbanistice ale operațiunii juridice, respectiv regim de inaltime, retragere limite de proprietate, etc

Certificatul de urbanism este necesar și pentru situatiile in care se concesioneaza un teren, sau cand se doreste dezmembrarea prin lotizare sau împărțeală, alipirea sau dezlipirea de parcele

Fata de toate considerente anterioare rezulta obligatia legala ca in continutului certificatului de urbanism sa se mentioneze in mod obligatoriu scopul eliberarii acestuia.

Cu ocazia verificarii documentatiei depuse pentru obtinerea certificatului de urbanism, autoritatea publica este obligata sa verifice daca este precizat (declarat) scopul pentru care se solicita certificatul de urbanism.

Art. 35 din Ordinul nr.839/2009 prevede ca in redactarea certificatului de urbanism, emitentul are obligatia de a inscrie in rubrica rezervata scopul utilizarii actului categoria de lucrari declarata de solicitant si inscrisa in „Formularul – model F.I – cerere pentru emiterea certificatului de urbanism”, in concordanta cu precizarile la acesta.

In lipsa unui astfel de scop declarat, nu se poate verifica daca autoritatea a informat in mod corect reclamantul în privinta avizelor si ale actelor necesare pentru obtinerea autorizatiei.

Altfel spus, conduita privind procedura de emitere a autorizatiei de construire este in stransa legatura cu scopul solicitarii certificatului de urbanism.

Ca atare, ori de cate ori continutul certificatului de urbanism este emis in alt scop decat cel solicitat de catre beneficiar, apreciem ca se realizeaza un abuz din partea autoritatii, astfel incat ar trebui solicitata anularea certificatului de urbanism.

Cabinetul nostru de avocatura a obtinut cu succes in fata instantelor de judecata anularea certificatului de urbanism emise de autoritati in alt scop decat cel solicitat de beneficiar.

Astfel prin Decizia 1116/2018 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti instanta a anulat certificatul de urbanism emis in alt scop decat cel solicitat de beneficiar si a obligat autoritatea sa emita un nou act in raport de solicitarile clientului nostru.

Pentru a pronunta anularea certificatului de urbanism, instanta a retinut in conformitate cu dispozitiile art. 488 alin. 1 NCPC, casarea unei hotarari poate fi solicita exclusiv pentru motivele de nelegalitate prevazute la punctele 1-8, ce nu mai ofera posibilitatea promovarii altor recursuri devolutive.

In ceea ce priveste motivul de casare prevazut de art. 488 alin. 1pct. 8NCPC, invocat de recurentul-reclamant, acesta vizeaza incalcarea legii de drept material, incalcare ce poata imbraca mai multe aspecte: aplicarea unui text de lege strain situatiei de fapt, anume a unui act normativ ce nu este aplicabil spetei respective, extinderea normei juridice dincolo de ipotezele la care se aplica sau restrangerea nejustificata a aplicarii prevederilor acesteia sau textului de lege aplicabil spetei i s-a dat o interpretare gresita.

Analizand actiunea in anularea certificatului de urbanism, Curtea apreciaza ca prima instanta nu a efectuat o interpretare si o aplicare a dispozitiilor de drept material intr-o maniera corecta, cand a analizat actiunea in anularea certificatului de urbanism, iar sub acest aspect, recursul este fondat.

Prin actiunea in anularea certificatului de urbanism inregistrata la sediul paratului cu nr 103547/31.10.2019, s-a solicitat emiterea unui „certificat de urbanism in scop de de construire de câtre recurent, iar paratul a inteles sa emita un ,,Certificat de urbanism de informare”.

In acest sens, Curtea retine faptul ca prima instanta nu a avut in vedere cand a analizat actiunea in anularea certificatului de urbanism o serie de dispozitii legale incidente în cauza, si anume:

Art.6 (4) din Legea nr.554/2004 –“In vederea eliberarii certificatului de urbanism, solicitantul – orice persona fizica sau juridica interesata se va adresa autoritatilor prevazute la art. 4 cu o cerere care va cuprinde atat elementele de identificare a imobilului pentru care se solicita certificatul de urbanism, respectiv localitate, numar cadastral si numar de carte funciara, unde este cazul, daca legea nu dispune altfel, cât si elementele care definese scopul solicitarii.”

Art.34 lit.d) din Ordinul nr.839/2009 potrivit caruia cu ocazia verificarii documentatiei depuse pentru obtinerea certificatului de urbanism, autoritatea publica este obligata sa verifice daca este precizat (declarat) scopul pentru care se solicita certificatul de urbanism;

Art.35 din Ordinul nr.839/200 privind redactarea certificatului de urbanism conform caruia, emitentul certificatului de urbanism are obligatia de a inscrie in rubrica rezervata scopului utilizarii actului categoria de lucrari declarata de solicitant si inscrisa în „Formularul – model F.I – cerere pentru emiterea certificatului de urbanism”, in concordantã cu precizarile la acesta.

Art.32 din Legea nr.350/2001 privind amenajarea teritoriului si urbanismul conform caruia in cazul în care prin cererea pentru emiterea certificatului de urbanism se solicita o modificare de la prevederile documentatilor de urbanism aprobate pentru zona respectiva sau daca conditiile specifice ale amplasamentului ori natura obiectivelor de investitii o impun, autoritatea publica localã are dreptul ca, dupã caz, prin certificatul de urbanism:

1. sa respinga in mod justificat cererea de modificare a prevederilor documentatiilor de urbanism aprobate;
2. sa conditioneze autorizarea investitiei de elaborarea si aprobarea de catre autoritatea publica locala competenta a unui plan urbanistic
3. să condiţioneze autorizarea investiţiei de aprobarea de către autoritatea publică competentă a unui plan urbanistic zonal, elaborat şi finanţat prin grija persoanelor fizice şi/sau juridice interesate, numai în baza unui aviz prealabil de oportunitate întocmit de structura specializată condusă de arhitectul-şef şi aprobat, după caz, conform competenţei:
4. – de primarul localităţii;
5. – de primarul general al municipiului Bucureşti;
6. – de preşedintele consiliului judeţean, cu avizul prealabil al primarului localităţilor interesate, doar în cazul în care teritoriul reglementat implică cel puţin două unităţi administrativ-teritoriale;

d) să solicite elaborarea unui plan urbanistic de detaliu;

e) să permită întocmirea documentaţiei tehnice pentru autorizaţia de construire, fără elaborarea unei documentaţii de urbanism, în situaţia construirii pe o parcelă în cadrul unui front preexistent, în care clădirile de pe parcelele adiacente au acelaşi regim de înălţime cu cel solicitat.

Pe de alta parte, lit.d a art.31 din Legea nr. 350/2001 se refera la inserarea in certificatul de urbanism a informatiilor privind regimul de actualizare/modificare a documentatilor de urbanism si a regulamentelor locale aferent, in cazul in care intentia solicitantului, si nu a autoritaii publice locale, nu se incadreaza in prevederile documentatiilor de urbanism aprobate.

Astfel, se poate întalni situatia in care, pentru autorizarea construirii este necesara elaborarea unui plan urbanistic zonal sau de detaliu care sa modifice anumite prevederi ale planului urbanistic general.

In certificatul de urbanism contestat, paratul Primarul Mun. Brasov nu a prevazut o astfel de necesitate, ci a identificat necesitatea elaborarii unui plan urbanistic zonal, la initiativa autoritatii publice locale.

Modificarea este justificata de parat prin necesitatea organizarii retelei stradale si dezvoltarii infrastructurii edilitare. Posibilitatea initierii unui PUZ de catre autoritatea publica locala este prevazutà de art.47 alin. 1 si alin.2 lit.a) si d) din Legea nr.350/2001, insa nu a invocat obligativitatea emiterii acestui PUZ.

In consecinta, in masura in care reglementarile existente contin suficiente informatii pentru a se emite certificatul de urbanism in vederea autorizarii construirii, Curtea apreciaza ca imposibilitatea autorizarii construirii nu este reala si refuzul paratului este neiustificat.

Prin prisma textelor de lege mentionate, Curtea retine ca este imperios necesar ca scopul declarat de catre reclamant sa fie mentionat in certificatul de urbanism, iar calitatea acestuia de a fì un document de informare, poate fi verificata doar prin raportare la ceea ce reclamantul intentioneaza sa realizeze.

In lipsa unui astfel de scop declarat, nu se poate verifica daca autoritatea a informat in mod corect reclamantul în privinta avizelor si ale actelor necesare pentru obtinerea autorizatiei. Altfel spus, conduita privind procedura de emitere a autorizatiei de construire este in strânsa legatura cu scopul solicitarii certificatului de urbanism.

Autoritatile emitente nu pot schimba scopul solicitarii certificatului de urbanism chiar daca specificul obiectivului se incadreaza sau nu in prevederile documentatiilor de urbanism aplicabile, acest lucru find un indicator atât pentru instanta de contencios cat si pentru informarea furnizata.

In solutionarea cererii de eliberare a certificatului de urbanism formulata de catre reclamant, institutia parata are posibilitatea fie de a elibera actul solicitat, fie de a refuza motivat eliberarea acestuia, iar nu sa procedeze la eliberarea unui alt act decat cel solicitat.

Curtea nu analizeaza sustinerile partilor in fond si nu se va pronunta in vederea dreptului de obtinere a autorizatiei de catre recurent, care PUG sau PUZ sunt aplicabile, ci doar constata faptul ca certificatul eliberat in cauza s-a facut cu incalcarea dispozitiilor legale mentionate.

Anularea certifictaului de urbanism pentru nerespectarea documentatiei de urbanism

In urma unor actiuni privind anularea certificatului de urbanism, cabinetul nostru de asemenea a obtinut in fata instantelor judecatoresti anularea actelor administrative emise de autoritati in mod nelegal.

Spre exemplu, intr-o situatie in care pentru emiterea certificatului de urbanism se solicitase din partea autoritatii locale depunerea unui extras din planul cadastral actualizat la zi si plan de situatie pe care vor figura drumurile propuse si traseul retelelor existente, actiunea formulata de cabinetul nostru a fost admisa, instanta considerand nelegale cerintele autoritatii.

Prin sentinta civila 2040/2018 pronuntata de Tribunalul Bucuresti, instanta a avut in vedere ca certificatul de urbanism este actul de informare cu caracter obligatoriu prin care autoritatea administratiei publice judefene sau locale face cunoscute regimul juridic, economic si tehnic al imobilelor si conditiile necesare in vederea realizärii unor investitii, potrivit legii (art. 29 alin. 1 din Legea nr. 350/2001).

In baza art. 30 alin. 2 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 prin Certificatul de urbanism, potrivit prevederilor art. 6 alin. (1) din Lege, se aduc la cunostintã investitorului/solicitantului informati – existente la data solicitärii, în conformitate cu prevederile planurilor urbanistice si ale regulamentelor aferente acestora ori ale planurilor de amenajare a teritoriului, dupa caz, avizate si aprobate potrivit legii

Informatii sunt cu privire la cerintele tehnice ale amplasamentului, precum si la obligatile pe care acesta le are in procedura de autorizare a executarii lucrarilor de construct, privind: a) regimul juridic, economic si tehnic al imobilului – teren si/sau constructiei existente la data solicitarii.

Din interpretarea acestui text legal reiese ca informatile furnizate solicitantului de catre autoritate sunt cele existente la data solicitarii si sunt cele care reies din prevederile planurilor urbanistice si ale regulamentelor aferente acestora or ale planurilor de amenajare a teritoriului, dupa caz, avizate si aprobate potrivit legii.

Totodata in solutionarea actiunii in anularea certificatului de urbanism Tribunalul a considerat ca nu era necesar ca reclamantul sa faca demersuri suplimentare, asa cum s-a aratat in adresa emisa de parati, respectiv cele solicitate politiei locale, cercetari cu privire la alte lucrari neautorizate in zona, amenajarea unui drum etc.

Cat timp certificatul de urbanism reflecta situatia de la momentul solicitarii si datele reies din prevederile planurilor urbanistice si ale regulamentelor aferente acestora ori ale planurilor de amenajare a teritoriului, nu intereseaza constatarea altor situatii de fapt.

S-a observat ca la data formulari cererii de emitere a certificatului de urbanism, 24.07.2017, PUZ-ul nu expirase, astfel cum a aratat parata acest incident avand loc abia la data de 28.09.2017.

In tot cazul, in baza art. 56 alin. 5 din Legea nr. 350/2001 valabilitatea prevederilor documentatilor de amenajarea teritoriului si urbanism se extinde de drept pentru acele investitii care au inceput in timpul perioadei de valabilitate, pana la finalizarea acestora, iar art. 2 alin. 2 ind. 1 din Legea nr. 50/1991 stabileste ca procedura de autorizare a executarii lucrarilor de constructii incepe odata cu depunerea cererii pentru emiterea certificatului de urbanism in scopul obtinerii, ca act final, a autorizatiei de construire si cuprinde urmatoarele etape.

Prin urmare, chiar dacã PUZ-ul a expirat la data de 28.09.2017, in conditiile in care demersul pentru autorizare a fost demarat anterior, la data de 24.07.2017, Tribunalul retine ca PUZ-ul ramane valabil.

Totodata, Tribunalul mai retine in solutionarea actiunii in anularea certificatului de urbanism ca nu era necesar, in mod rezonabil, un nou extras din planul cadastral, in lipsa vreunui indiciu cu privire la modificarea vreunui indicator, iar, oricum, inscrisurile suplimentare solicitate prin adresa nr. 80831/10.10.2017 au fost solicitate cat si a celor proiectate ca urmare a expirarii PUZ-ului, paratii solicitand o serie de inscrisuri tocmai in acest context.

Doar daca s-ar fi retinut, prin reducere la absurd, ca PUZ-ul ar fi fost expirat pentru reclamant, abia atunci cererea autoritatii ar fi fost justificatã, indiferent de momentul la care ar solicitat datele suplimentare.

Pentru aceste motive, Tribunalul va admite cererea si va obliga paratul Primarul .. la emiterea certificatului de urbanism solicitat prin cererea inregistrata sub nr. 57772/24.07.2017.

Pentru aceeasi parcela de teren nu pot fi emise doua certificate de urbanism diferite

In alte situatii, anularea certificatului de urbanism a fost realizata si admisa de catre instantele de judecata prin raportare la continutul diferit al actului in raport de continutul altor certificate de urbanism emise anterior pentru aceeasi parcela de teren si in baza aceleasi documentatii de urbanism.

Conform dispozitiilor legale pentru aceeaşi parcela se pot elibera mai multe certificate de urbanism, dar conţinutul acestora, bazat pe documentaţiile de amenajare a teritoriului şi de urbanism, si celelalte reglementari in domeniu, trebuie sa fie aceleasi pentru toti solicitantii.

Prin Sentinta civila nr. 3428/30.07.2020 Tribunalul Bucuresti a admis actiunea privind anularea certificatului de urbanism formulata de clientul nostru in contradictoriu cu paratul Primarul …. si a anulat certificatul de urbanism nr. 3697/26.11.2019, in ceea ce priveste conditionarea emiterii autorizatiei de construire de intocmirea unui plan urbanistic zonal (PUZ)

Instanta a retinut in solutionarea actiunii in anularea certificatului de urbanism ca la data de 21.04.2017 s-a emis certificatul de urbanism nr. 806, ca urmare a cererii numitului …., pentru terenul in suprafata de .. mp, situat in intravilanul municipiului Brasov, str…. jud Brasov, identificat cu numar cadastral …, teren asupra caruia reclamantul a dobândit dreptul de coproprietate prin contractul de asociere in vederea construirii, autentificat sub n. …2017, care coincide cu cel cu privire la care s-a emis certificatul de urbanism nr. 3697/26.11.2019.

Or, in conditile in care ambele certificate de urbanism se refera la aceeasi parcela de teren si au fost emise in vederea construirii unor imobile de locuinte avand aceleasi caracteristici, instanta a apreciat ca emiterea celui de-al doilea certificat de urbanism cu includerea conditionarii obtinerii autorizatiei de construire de elaborarea unui PUZ, in contextul in care o astfel de conditionare nu a fost prevazutã in certificatul de urbanism nr. 806/21.04.2017, emis initial, se incalca prevederile art. 30 din Legea nr. 350/2001, si reprezinta un motiv de nelegalitate partiala a certificatului de urbanism nr. 3697/26.11.2019, sub aspectul conditionarii mentionate.

Obligatia autoritatii locale cand s-a dispus anularea certificatului de urbanism

Daca in urma admiterii actiunii in anularea autoritatea publica este obligata sa incheie, sa inlocuiasca sau sa modifice certificatul de urbanism, sa elibereze un alt certificatul de urbanism, executarea hotararii definitive se face de bunavoie în termenul prevazut în cuprinsul acesteia, iar în lipsa unui astfel de termen, in termen de cel mult 30 de zile de la data ramanerii definitive a hotararii

In cazul in care autoritatea locala nu executa de bunavoie obligatia stabilita prin hotararea privind anularea certificatului de urbanism, la cererea creditorului, instanta de executare, prin hotarare data cu citarea partilor, aplica autorităţii sau instituţiei publice, dupa caz, o amenda de 20% din salariul minim brut pe economie pe zi de intarziere, care se face venit la bugetul de stat, iar reclamantului ii acorda penalitati, in condiţiile art. 906 din Codul de procedura civila, pentru un termen maximum de 3 luni, socotit de la data comunicarii incheierii privind stabilirea amenzii.

FAQ Anularea certificatului de urbanism