Primul pas pentru a afla eventuale restrictii sau conditii in realizarea unei constructi pe care intentionati sa o ridicati, respectiv ce putem construi, de ce servituti ar putea fi afectat terenul, etc este reprezentat de obtinerea certificatului de urbanism. Certificatul de urbanism este un act administrativ de informare prin care oricine persoana, fizica si/sau juridica este informata despre regimul juridic, tehnic si economic al unui imobil si conditiile necesare in vederea realizarii unor investitii. Cu alte cuvinte certificatul de urbanism ne informeaza cum si in ce conditii putem face o investitie (construire cladire, amplasare reclama, vanzare-cumparare etc).
Certificatul de urbanism se emite de catre autoritati in baza unei cereri care va trebui sa cuprinda elementele de identificare ale imobilului respectiv locul situarii, număr cadastral, număr de carte funciară, unde este cazul, cât și elementele care definesc scopul solicitării.Cererea va trebui sa fie insotita de planuri cadastrale de obicei la scara 1:500 si 1:2000, extras de carte funciara, (daca imobilul este intabulat ), un memoriu tehnic de prezentare a lucrarilor ce urmeaza a fi efectuate.
O prima conditionare ilegala are in vedere practica unora dintre autoritati care, solicita in vederea eliberarii certificatului de urbanism, depunerea altor acte decat cele prevazute de lege. Spre exemplu, desi nu este solicitat de legiuitor, unul dintre cele mai frecvent solicitate acte, este titlul de proprietate asupra imobilului. Tocmai pentru faptul ca certificatul de urbanism este un rol de informare, respectiv de a lamuri ce „poate imobilul” nu ar trebui sa fie solicitat atasarea actului de proprietate. Spre exemplu in situatia in care doriti sa ahizitionati un teren in vederea riicarii unei constructii pe suprafata acestuia.
Anterior achizitionarii sale si realizarii investitiei
Din continutul certificatului de urbanism v-ati putea lamuri ce limite va trebui sa aiba constructia, cat va ocupa din suprafata terenului, ce retrageri exista, daca exista vreo servitude, etc. Desigur, intrucat in aceasta situatie nu aveti inca calitatea de proprietar, nici nu ati putea atasa actul de proprietate. Valabilitatea certificatului de urbanism variaza de la 6 la 12 luni in functie de scopul pentru care este solicitat putand fi ulterior prelungit pentru maxim inca 12 luni de zile.
Un alt abuz cu care ne-am confruntat in dese randuri este reprezentat de nerespectarea termenului legal in care ar trebui emis certificatul de urbanism. Conform ultimelor modificari legislative survenite prin intrarea in vigoare a Legii193/2019 ”Certificatul de urbanism se emite de autoritățile abilitate să autorizeze lucrările de construcții prevăzute la art. 4 și art. 43 lit. a) și se eliberează solicitantului în termen de cel mult 15 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii, menționându-se în mod obligatoriu scopul emiterii acestuia”
De cele mai multe ori acest termen nu este respectat de catre autoritati, care astfel ar trebui actionate in fata instantelor judecatoresti in vederea eliberarii actului administrativ. Pana in cursul anului 2018 au existat o serie de solutii contradictorii ale instantelor de contencios administrativ care apreciau ca atat timp cat are doar un rol de informare certificatul de urbanism nu ar avea valoarea unui act administrative. Aceasta problema a fost edificata in final de catre ICCJ in urma pronuntarii Deciziei nr. 26/2017 privind examinarea recursului în interesul legii, Curtea statuind ca certificatul de urbanism este un act administrativ.
Odata actionate in fata instentelor de contencios observam cu stupoare in cadrul apararilor formulate de autoritati, ca refuzul eliberarii certificatului este justificat ca urmare a depunerii unei documentatii incomplete.
O astfel de teza | Certificatul de urbanism
Nu poate fi invocata in conditiile in care în termen de 5 zile de la data înregistrării, solicitantul nu a fost notificat în scris de catre autoritati asupra lipsurilor din documentatie și totodata nu i s-a restituit documentația pentru completare.
Conform Legii 50/1991 prin Art.2 alin 1 este reglementat ca ”Procedura de autorizare a executării lucrărilor de construcţii începe odată cu depunerea cererii pentru emiterea certificatului de urbanism în scopul obţinerii, ca act final, a autorizaţiei de construire şi cuprinde următoarele etape. Ca atare, daca de la data depunerii cererii si pana la eliberarea certificatului de urbanism a intervenit o modificare a documentatiei urbanistice, autoritatea nu poate impune conditiona lucrarile de constructie de noile documentatii.
In cadrul unor dosare in care am asigurat reprezentarea clientilor, am reusit sa convingem instantele judecatoresti in privinta aplicabilitatii dispozitiilor art 56 alin 5 din Legea 350/2001 prin care se prevede ca ”valabilitatea prevederilor documentaţiilor de amenajare a teritoriului şi urbanism se extinde de drept pentru acele investiţii pentru care a fost emis certificatul de urbanism în scopul autorizării execuţiei lucrărilor de construcţii, în timpul perioadei de valabilitate a documentaţiilor, până la finalizarea lucrărilor autorizate”.
Astfel, atat in cadrul Sentintei civile nr 2039/2018 cat si in Sentinta civila nr 2040/2018, Tribunalul Bucuresti a constatat ca fiind aplicabile conditiile din momentul depunerii cererii de eliberare a certificatului de urbanism, chiar daca PUZ-ul a expirat intre timp. ” prin Certificatul de Urbanism …se aduc la cunostiinta investitorului/solicitantului informatii – existente la data solicitarii – ” si totodata in raport cu dispozitiile art 56 alin 5 din Legea 350/2001 faptul ca ” chiar daca PUZ-ul a expirat la data de ….in conditiile in care demersul pentru autorizare a fost demarat anterior la data de….Tribunalul retine ca PUZ-ul ramane valabil”.
Tot in acest sens
In cadrul unei alte hotarari (sc 8768/28.12.2018) Tribunalul Bucuresti retine ca ” chiar dacă PUZ-ul în baza căruia a fost emis certificatul de urbanism nr. 1230/14.06.2017 a expirat până la data înregistrării solicitării reclamantei de prelungire a valabilității acestuia, în condițiile în care demersul pentru autorizare a fost demarat anterior, prin depunerea la data de 03.05.2017 a cererii pentru emiterea certificatului de urbanism, Tribunalul reține că prelungirea valabilității acestuia se efectuează raportat la prevederile PUZ aprobat prin Hotărârea Consiliului Local al M___________ B_____ nr. 528 din 24 septembrie 2010, a cărui valabilitate se extinde de drept în conformitate cu dispozițiile art. 56 alin. 5 din Legea nr. 350/2001, iar refuzul pârâtului în acest sens apare ca fiind unul nejustificat
Sunt de asemenea numeroase situatiile de ilegalitate cand pentru aceeasi parcela de teren, la un interval de timp autoritatea emite doua certificate de urbanism, diferite unul de altul. Si aceasta chestiune a fost clarificata de catre Inalta Curte de Casatie si Justitie care a a confirmat in cadrul Deciziei RIL 25/2017 cu privire la aplicabilitatea dispozitiilor art 30 din Legea nr. 350/2001 ca : „Pentru aceeaşi parcelă se pot elibera mai multe certificate de urbanism, dar conţinutul acestora, bazat pe documentaţiile de amenajare a teritoriului şi de urbanism, şi celelalte reglementări în domeniu trebuie să fie aceleaşi pentru toţi solicitanţii„.
Susținerea autoritatilor în sensul că două certificate de urbanism solicitate la diferență de 2 ani, ar putea avea un conținut diferit, deoarece se emit pe baza unor realități care evoluează în timp, a fost apreciata de Curtea de Apel Buuresti in cadrul Deciziei 336/21.06.2019 ca ”nefiind întemeiată în drept, nefiind justificată nici printr-o normă de excepție și nici de art. 30, care nu poate fi interpretat în sensul arătat de recurenți.”
Tot in cadrul aceleiasi hotarari
Instanta a retinut ca ”recurenții nu susțin că acestea – suprafața terenului și forma neregulată acestuia – s-ar fi schimbat din decembrie 2015, data eliberării primului certificat de urbanism, până la momentul decembrie 2017, data certificatului contestat.” In pagina a doua a certificatului de urbanism se regasesc informatii privind regimul tehnic. privind modul in care se poate construi: regimul de inaltime, retrageri, POT si CUT si posibilitatea de depasire a acestora in anumite conditii, tipul de imprejmuire, parcarea/gararea masinilor, organizarea de santier si scurgerea apelor pluviale. Sunt multe cazurile in care autoritatea conditioneaza lucrarile de construire de intocmirea in prealabil a unui Plan Urbanistic Zonal ( PUZ ). O astfel de practica, de cele mai multe ori este abuziva, iar in dosarele unde am reprezentat investitorii am reusit de fiecare data sa inlaturam aceasta conditionare, ilegala din punctual nostru de vedere.
Astfel, art 32 alin 1 din Legea nr 350/2001 privind amenajarea teritoriului si urbanismul prevăd posibilitatea condiționarii aprobării investiției doar in situația în care, ”prin cererea de emitere a certificatului de urbanism s-a solicitat o modificare de la prevederile documentatiilor de urbanism aprobate pentru zona respectiva” Cu alte cuvinte, in masura in care prin cererea/memoriul de emitere a certificatului de urbanism nu se solicita vreo derogare de la documentatiile de urbanism, conditionarea ”cu PUD ” apare a fi ilegala.
Cu privire la aceasta practica a autoritatilor
Invederam ca sunt incalcate dispozitiile art 19 pct 3 din Normele Medologice ale Legii nr 50/1991 a constructiilor, ce prevad ca ” Se interzice emitentului să condiţioneze emiterea certificatului de urbanism de elaborarea prealabilă a unei documentaţii de urbanism pentru imobilul în cauză, precum şi a oricăror documentaţii tehnice de definire a scopului solicitării.
Norma legislativa este una de ordin imperativ ” se interzice sa conditioneze ” fiind cert ca orice incalcare a acestei dispozitii, se sanctioneaza cu nulitatea, insa in ciuda acestui fapt, in dese randuri ceritificate sunt emise de autoritati ”cu PUD”.
