Cuprins

Temei legal

Te-ai gandit vreodata ca desi nu ai respectat autorizatia de construire a unui imobil, sau ai facut modificari fara autorizatie de construire, sau chiar ai ridicat o constructie noua fara autorizatie de construire poti totusi intra in legalitate ?

Conform art 37 alin 6 din Legea 50/1991  „Dreptul de proprietate asupra constructiilor se inscrie in cartea funciara in baza unui certificat de atestare, care sa confirme ca edificarea constructiilor s-a efectuat conform autorizatiei de construire si ca exista proces-verbal de receptie la terminarea lucrarilor, sau, dupa caz, a unei adeverinte/ sau obtinand certificatul de atestare a edificarii constructiei.

In cazul constructiilor pentru care executia lucrarilor s-a realizat fara autorizatie de construire, iar implinirea termenului de prescriptie prevazut la art. 31 nu mai permite aplicarea sanctiunilor, certificatul de atestare/adeverinta privind edificarea constructiei va fi emis/emisa in baza unei expertize tehnice cu privire la respectarea cerintelor fundamentale aplicabile privind calitatea in constructii, inclusiv cu incadrarea in reglementarile de urbanism aprobate, care sa confirme situatia actuala a constructiilor si respectarea dispozitiilor in materie si a unei documentatii cadastrale”

Ce este certificatul de atestare a edificarii constructiei?

Certificatul de atestare a edificarii constructiei reprezinta un document emis de catre autoritatile competente, care confirma ca o anumita constructie a fost realizata in conformitate cu normele legale si cu reglementarile tehnice in vigoare.
Certificatul de atestare a edificarii constructiei este esential pentru a demonstra ca lucrarile de constructie au fost efectuate in conformitate cu standardele stabilite si ca imobilul poate fi utilizat in mod legal.

In urma obtinerii, certificatul de atestare a edificarii constructiei fiind un act administrativ, va putea fi ulterior intabulat la ANCPI.
Pana in anul 2020, cand modificarile legislative au reglementat certificatul de atestare a edificarii a constructiei, singurele acte care confirmau ca o anumita constructie fusese realizata in conformitate cu normele legale, erau autorizatiile de construire si procesul verbal de receptie al cladirii.

Daca realizai o constructie fara a detine o autorizatie de constructie sau faceai anumite modificari fara autorizatie de constructie, cum ar fi spre exemplu, supraetajarea, modificarea unor pereti, sau schimbari ale fatadei, etc), indiferent de natura acestora, o astfel de lucrare se considera a fi ilegala.

Constructiile executate fara autorizatie de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum si cele care nu au efectuata receptia la terminarea lucrarilor, potrivit legii, nu se considera finalizate.

In prezent, spre exemplu pentru demolarea unor pereti despartitori in cadrul unui apartament din bloc, se poate intra in legalitate obtinand certificatul de atestare a edificarii constructiei.

Recent cabinetul nostru de avocatura a reusit obtinerea unui astfel de act, in premiera pentru un bloc cu regim de inaltime de trei etaje.

In cazul constructiilor pentru care executia lucrarilor s-a realizat fara autorizatie de construire, iar implinirea termenului de prescriptie prevazut la art. 31 nu mai permite aplicarea sanctiunilor, certificatul de atestare privind edificarea constructiei va fi emis in baza unei expertize tehnice cu privire la respectarea cerintelor fundamentale aplicabile privind calitatea in constructii, inclusiv cu incadrarea in reglementarile de urbanism aprobate, care sa confirme situatia actuala a constructiilor si respectarea dispozitiilor in materie si a unei documentatii cadastrale.

Cine emite certificatul de edificare a constructiei?

Autoritatea locala pe raza careia se afla imobilul in privinta caruia au intervenit lucrari fara autorizatie de construire si pentru care se doreste intrarea in legalitate poate emite acest act administrativ.

Cu alte cuvinte, certificatul de atestare a edificarii constructiei este emis de catre autoritatile locale sau regionale responsabile cu gestionarea si monitorizarea constructiilor. Aceste autoritati pot varia in functie de jurisdictia locala sau nationala si pot include presedintii consiliilor judetene, de primarul general al municipiului Bucuresti, de primarii municipiilor, sectoarelor municipiului Bucuresti, ai oraselor si comunelor.

In ce conditii se emite certificatul de atestare a edificarii constructiei?

Certificatul de atestare a edificarii constructiei se emite de fiecare autoritate locala. Desi legiuitorul nu face mentiune expresa, consideram ca emiterea acestui act administrativ cade in sarcina autoritatilor prevazute la art 4 din Legea 50/1991 respectiv preşedintii consiliilor judetene, primarul general al municipiului Bucureşti, primarii municipiilor, sectoarelor municipiului Bucureşti, ai oraşelor şi comunelor, etc.

Exista cateva conditii generale care trebuie indeplinite inainte ca autoritatile sa emita certificatul de atestare a edificarii constructiei:

Conform art 37 alin 6 din Legea 50/1991 a constructiior, in cazul constructiilor pentru care executia lucrarilor s-a realizat fara autorizatie de construire, iar implinirea termenului de prescriptie prevazut la art. 31 nu mai permite aplicarea sanctiunilor, certificatul de atestare/adeverinta privind edificarea constructiei va fi emis/emisa in baza unei expertize tehnice cu privire la respectarea cerintelor fundamentale aplicabile privind calitatea in constructii, inclusiv cu incadrarea in reglementarile de urbanism aprobate, care sa confirme situatia actuala a constructiilor si respectarea dispozitiilor in materie si a unei documentatii cadastrale.

Dreptul de a constata contraventiile si de a aplica amenzile se prescrie in termen de 3 ani de la data realizarii lucrarilor executate fara autorizatie de construire.

In consecinta, este necesar sa nu se fi incheiat vreun proces verbal de contraventie prin care sa fi fost constatata realizarea lucrarilor fara autorizatie de construire, intr-o perioada mai mica de 3 ani de zile din momentul in care aceasta a fost realizata.

In al doilea rand, o alta documentatie necesara pentru a obtine certificatul de atestare a edificarii constructiei consta in efectuarea expertizei tehnice cu privire la respectarea cerintelor fundamentale aplicabile privind calitatea in constructii.

Toate lucrarile de constructie trebuie sa fie finalizate conform proiectului aprobat si in conformitate cu reglementarile locale si nationale in lucrarile de constructie sau in documentatie.
Spre exemplu, daca lucrurile nu se incadreaza in reglementarile documentatiei de urbanism,certificatul de atestare a edificarii constructiei nu va fi emis.

Autoritatile competente vor efectua o verificare a lucrarilor finalizate pentru a se asigura ca acestea corespund cu proiectul aprobat si cu cerintele legale. Din punctul nostru de vedere aceasta verificare nu ar putea fi decat una tehnica

Lista de mai jos poate sa difere in functie de tipul imobilului si de cerintele administratiei locale, dar, in general, vei avea nevoie de:

• Cerere tip pentru emiterea certificatului, in original;
• Acte de identitate ale proprietarilor,
• Copie dupa actul de proprietate al imobilului;
• Copie dupa autorizatia de construire (in cazul celor care nu au respectat prevederile autorizatiei)
• Copie dupa procesul verbal de receptie la finalizarea lucrarilor sau procesul verbal de contraventie;
• Copie dupa extrasul de carte funciara actualizat la zi;
• Plan de situatie si plan topografic efectuat de catre o persoana autorizata OCPI-ANCPI,
• Releveele post-executie realizate de un inginer autorizat OCPI-ANCPI, in original;
• expertiza tehnica I constructii, incadrare in reglementarile de urbanism cat si una valorica

*PS: daca locuiesti in Sector 2 al mun Bucuresti, vezi AICI lista de acte necesare pentru certificat edificare constructii in Bucuresti, in functie de sector

Cele mai des intalnite probleme in practica

Exista o serie de probleme si dificultati intalnite in practica, in procesul de obtinere a certificatului de atestare a edificarii constructiei. Printre cele mai des intalnite se numara:

• Nerespectarea normelor de constructie: Uneori, lucrarile de constructie pot fi finalizate intr-un mod care nu respecta normele si reglementarile locale sau nationale, ceea ce poate duce la refuzul emiterii certificatului.
• Documentatie incompleta sau incorecta: Prezentarea unei documentatii incomplete sau incorecte poate duce, de asemenea, la refuzul emiterii certificatului sau la intarzieri in procesul de obtinere a acestuia.
• Schimbari in reglementari: Modificarile aduse reglementarilor sau politicilor locale sau nationale pot afecta procesul de emitere a certificatului si pot duce la intarzieri sau la necesitatea de a face ajustari in proiect.
  Pentru a evita aceste probleme, este esential sa te asiguri ca toate lucrarile de constructie sunt realizate conform proiectului aprobat si ca documentatia este completa si corecta.

Ce poti face daca nu ti se emite Certificatul de Atestare a Edificarii Constructiei

In cazul in care certificatul de atestare a edificarii constructiei a fost refuzat sa fie emis de autoritatea locala, exista cativa pasi pe care ii poti urma pentru a contesta decizia:

• Verifica motivele refuzului: In primul rand, solicita autoritatilor competente sa iti ofere motivele precise pentru refuzul emiterii certificatului.
• Corecteaza deficientele: Daca motivul refuzului este legat de deficiente in lucrarile de constructie sau in documentatie, incearca sa corectezi aceste probleme conform recomandarilor primite.
• Contesta decizia: Daca consideri ca refuzul este nejustificat, ai dreptul sa contesti decizia autoritatilor competente. Acest lucru poate implica prezentarea de dovezi sau argumente pentru sustinerea cererii tale.
• Cauta asistenta juridica: Pentru unul dintre clientii nostri, am reusit sa obtinem certificatul de atestare al edificarii constructiei pentru un imobil – bloc cu regim de inaltime de 3 etaje.

Prin sentinta civila nr. 259/25.01.2023, ramasa definitiva prin respingerea recursului Tribunalul Bucuresti a constatat ca reclamanta a dobandit in proprietate terenul de la numitul … ce edificat imobilul fara autorizatie de construire.

Ulterior, numitul autorul reclamantei s-a adresat paratului cu o cerere de emiterea a certificatului de edificare inregistrata sub nr.74921/27.06.2022 (fila 191), in care mentioneazaca imobilul cladire este deja finalizat, insa solicita certificatul de atestare al edificarii constructiei, necesar pentru inscrierea in cartea funciara.

Cererea a fost respinsa prin adresa nr. 74921/C.74648/27.06.2022-VI-A-7/22 (fila 127).
Reclamanta se incadreaza in teza a Il-a a Art. 37 al.6 din Legea nr 50/1991 in sensul ca a dobandit o constructie pentru care executia lucrarilor s-a realizat fara autorizatie de construire, iar implinirea termenului de prescriptie prevazut la art. 31 nu mai permite aplicarea sanctiunilor.

Imobilul a fost edificat de numitul … fara autorizatiei de construire, iar executia a fost finalizata la data incheierii procesului-verbal de receptie a lucrarilor de construire nr.127/21.11.2018 (fila 16).
Conform art.31 din Legea nr. 50/1991 „Dreptul de a constata contraventiile si de a aplica amenzile prevazute la art. 26 se prescrie in termen de 3 ani de la data savarsirii faptei”. Asadar, calculand termenul de 3 ani de la data incheierii procesului-verbal de receptie a lucrarilor de construire nr. 127/21.11.2018, tribunalul constata ca implinirea termenului de prescriptie nu mai permite aplicarea sanctiunilor prevazute de art.26 al.2 din lege.

De asemenea, potrivit art.27 al. 1din Legea nr. 50/1991 „Presedintii consiliilor judetene, primarii si organele de control din cadrul autoritatilor administratiei publice locale si judetene au obligatia sa urmareasca respectarea disciplinei in domeniul autorizarii executarii lucrarilor in constructii in cadrul unitafilor lor administrativ-teritoriale si, in functie de incalcarea prevederilor legale, sa aplice sanctiuni sau sa se adreseze instantelor judecatoresti si organelor de urmarire penala, dupa caz”.

Paratul Primarul Municipiului Brasov a stat in pasivitate fata de edificarea constructiei fara autorizatie de construire, desi intre acesta si numitul Liseanu Nicole a existat un proces civil avand ca obiect obligarea emiterii certificatului de urbanism (dosarul n. 18034/3/2017- in care a fost pronuntata sentinta civila nr.6560/19.10.2018 de catre Tribunalul Bucuresti- Sectia a Il-a Contencios Administrativ si Fiscal in sensul obligarii paratului la emiterea actului administrativ).

In consecinta, retinind incidenta dispozitiilor art.37 al.6 teza a Il-a din Legea nr. 50/1991,tribunalul constata ca certificatul de atestare privind edificarea constructiei trebuie emis ^n baza unei expertize tehnice cu privire la respectarea ceringelor fundamentale aplicabile privind calitatea in constructii, inclusiv cu incadrarea in reglementarile de urbanism aprobate, care sa confirme situatia actuala a constructiilor si respectarea dispozitilor in materie si a uneidocumentatii cadastrale.

Reclamanta a efectuat 3 expertize tehnice (constructii, incadrare in reglementarile deurbanism si valorica), pe care institutia parata a v e obligatia de a le analiza in vederea solutionarii cererii de emiterea a certificatului de edificare.

In primul rand tribunalul retine ca paratul nu a raspuns solicitarii reclamantei, la dosar existand numai adresa nr.74921/C.74648/27.06.2022-VI-A-7/22 (fila 127) prin care a fostrespinsa cerere autorului reclamantei. Insa cele mentionate in cuprinsul acestei adrese se regasesc in cuprinsul intimpinarii depuse in prezenta cauza.

In al doilea rand tribunalul va proceda la analizarea motivelor invocate de reclamanta in cererea de chemare in iudecata.

Contrar sustinerilor reclamantei, tribunalul nu poate retine ca refuzul emis de parat este unul discretionar, contrar dispozitilor art 37 alin 6 din Legea 50/1991. Paratul a analizat documentatia depusa de c a r e solicitant si a apreciat ca nu sunt respectate prevederile PUZ Tractorul VII. Or, analizarea unei documentatii si exprimarea unei solutii nu poate fi apreciaza ca find discretionara, ci se impune analizarea temeniciei acesteia prin raportare la prevederile legale incidente.

Paratul a mentionat ca nu este respectat regimul de inaltime, intrucat constructia prezinta o falsa mansardare. Or, in conditile in care expertul confirma ca imobilul are structura P+2+M cu supanta, nu se poate retine nici un motiv pentru care paratul a apreciat ca imobilul prezinta o falsa mansardare. Nu exista nici un inscris privind efectarea unei minime verificari la fata locului din partea reprezentantilor Primariei Brasov care sa ateste ca in fapt e o falsa mansardare.

In consecinta, nu pot fi retinute sustinerile paratului.
In ceea ce priveste C U T si P O T la art. 10 din PUZ Tractorul 7 zona IV se mentioneazapentru locuintele semicolective si colective regim maxim de inaltime de P+2E +M (R)- „POTmax = 40%, CUT max 1,20. Proprietarii parcelelor din care, prin PUZ, sunt propuse fragmente spre transfer catre domeniul public beneficiaza de un spor al suprafetei desfasurate admise egal cu de 3 ori suprafata de teren transferata spre domeniul public, atunci cand acest transfer este facut pe bazade act notarial si far despagubiri din partea Primariei Municipiului Brasov, cu conditia respectarii conditionarilor Legii 350/2001, republicata, referitoare la CUT.”

Expertiza tehnica in urbanism intocmita de expert tehnic judiciar architect … in iunie 2022 (fila 51) a avut in vedere atat prevederile Legii nr.350/2001 in care acesti indicatori sunt definiti („coeficient de utilizare a terenului (CUT) – raportul dintre suprafata construita desfasurata (suprafata desfasurata a tuturor planseelor) si suprafata parcelei inclusa in unitatea teritoriala de referinta.

Nu se iau in calculul suprafetei construite desfasurate: suprafata subsolurilor cu inaltimea libera de pana la 1,80 m, suprafata subsolurilor cu destinatie strict pentru gararea autovehiculelor, spatiile tehnice sau spatiile destinate protectiei civile, suprafata balcoanelor, logilor, teraselor deschise si neacoperite, teraselor si copertinelor necirculabile, precum si a podurilor neamenajabile, aleile de acces pietonal/carosabil din incinta, scarile exterioare, trotuarele de protectie;- procent de ocupare a terenului (POT) – raportul dintre suprafata construita (amprenta la sol a cladiri sau proiectia pe sol a perimetrului etajelor superioare) si supratata parcelei.

Supratata construita este suprafata construita la nivelul solului, cu exceptia teraselor descoperite ale parterului care depases planul fatade, a platformelor, scarilor de acces. Proiectia la sol a balconelor a caror cota de nivel este sub 3,00 m de la nivelul solului amenajat si a logilor inchise ale etajelor se include n suprafata construita”).

Cat si prevederile PUZ Tractorul 7 zona IV, cu mentiuneea ca proprietarul initial al terenului, dI……, a detinut un lot mai mare din care a cedat o suprafata de teren care Primaria Brasov, pentru formarea strazi Eugen Jebeleanu ( fi n d anexata oferta de donatie nr. 1021/18.05.2009, acceptata prin HCL n.376/2009- filele 15- 119), respectiv suprafata de 315 mp,, astfel ca beneficiaza de cresterea CUT-ului si POT-ului.

Expertul mentioneaza ca aceasta suprafata poate avea un POT maxim de 50% (suprafata parcelei pentru calcul POT este de 1207 mp+315,8 mp= 1522,8 mp) si un CUT de 1,50 (suprafata parcelei pentru calcul CUT este de 1207 mp+3×315,8 mp=2154,4 mp). Or, Pot aferent constructiei este de 45,6%.
Or, in cuprinsul intimpinarii paratul s-a limitat la a afirma ca s-a constatat ca nu sunt calculati corect nici indicii POT, CUT, in sensul in care nu este respectat art. 15 din documentatia de urbanism PUZ „Tractorul VII, Zona 4″ aprobat prin HCL nr. 560/2014 prelungit cu HCL nr.574/2019, fara insa a mentiona in ce sens calcululdin expertiza depusa nu este corect.In consecinta, nu pot fi retinute sustinerile paratului sub acest aspect.

In ceea ce priveste inaltimea la cornisa, tribunalul retine ca aceasta este respectata intrucat imobilul in cauza are o inaltime de 7,6 m, iar in din PUZ Tractorul 7 zona IV se mentioneaza se prevede o inaltime de maxim 10.5 metri.

In ceea ce priveste „mansarda si supanta”, tribunalul apreciaza corecte sustinerile reclamantei in sensul ca acestea constitue un singur nivel. In aceste sens se au in vedere mentiunile din expertiza tehnica in urbanism intocmita de expert tehnic judiciar architect… in iunie 2022 (fila 51), dar si mentiunile din adresa nr 109249/17.12.2015 emisa de Ministerului Dezvoltarii Regionale si Administratiei Publice (fila 122) in care se face referire la Normativul pentru proiectarea mansardelor la cladiri de locuit indicative NP-064-02 aprobat prin Ordinul Ministrului lucrarilor publice, transporturilor si locuintei n.1991/2002, in sensul ca supanta nu este considerate un nivel.

Fata de toate aceste motive, in temeiul art. 18 din Legea n.554/2004, tribunalul a admis cerere reclamantei a dispus obligarea paratului sa emita certificatul de edificare pentru imobilul situat in Brasov Strada Eugen Jebeleanu nr. 3.

Concluzie

Evoluţia legislatiei in materia autorizarii executarii lucrarilor de constructii si a intabularii dreptului de proprietate, a urmarit gasirea unor remedii pentru intrarea in legalitate a constructiilor edificate fara autorizatie prealabila de construire, autorizatie care poate fi obtinuta si post factum, cu indeplinirea conditiilor prevazute de lege.

Certificatul de atestare a edificarii constructiei este un document esential in procesul de constructie a unei cladiri, confirmand ca lucrarile au fost realizate in conformitate cu normele si reglement

Cine emite certificatul de atestare a edificarii constructiei ?

Autoritatea locala reglementata de art 4 din Legea 50/1991 pe raza careia se afla imobilul in privinta caruia au intervenit lucrari fara autorizatie de construire si pentru care se doreste intrarea in legalitate emite acest act administrativ.

Poate fi emis certificatul de atestare a edificarii constructiei in orice conditii ?

Pentru emiterea certificatului este necesar ca lucrarea sa respecte documentatia de urbanism.

Articolul Certificatul de atestare a edificarii constructiei apare prima dată în Mihai Kehaiyan.

Cuprins Concedierea salariatului in urma reorganizarii societatii

Codul muncii prevede mai multe modalitati de incetare a contractului individual de munca printre acestea regasindu-se si cea privind desfiintarea postului ca urmare a reorganizarii societatii.

Situatia in care intervine concedierea salariatului ca urmare a reorganizarii societatii echivaleaza practic cuincetarea contractului de munca fara insa ca o astfel de imprejurare sa aiba vreo legatura cu activitatea desfasurata de salariat.

Pentru a se putea proceda la concedierea salariatului ca urmare a reorganizarii codul muncii prevede in sarcina anagajatorului necesitatea parcurgerii mai multor etape, ale caror consecinte se vor reflecta asupra deciziei de concediere.

Temei legal

Desființarea locului de muncă este prevăzută în art. 65-67 din Codul muncii (secțiunea fiind denumită Concedierea pentru motive care nu țin de persoana salariatului).

Concedierea salariatului pentru motive care nu ţin de persoana acestuia reprezintă încetarea contractului individual de muncă determinată de desfiinţarea locului de muncă ocupat de salariat, din unul sau mai multe motive fără legătură cu persoana acestuia

Conform prevederilor art 65 alin 2 codul muncii desfiintarea postului trebuie să fie efectivă şi să aibă o cauză reală şi serioasă.

Așa cum s-a subliniat în doctrina juridică[1]:

”Legiuitorul nu definește ce se înțelege prin cauză reală și serioasă. Ca urmare, în caz de conflict, judecătorul este chemat să stabilească, în fiecare caz, dacă există sau nu o astfel de cauză, ceea ce înseamnă că trebuie să analizeze dacă sunt întrunite următoarele condiții:

a) să aibă caracter obiectiv, respectiv în temeiul Codului (art. 65, alin.1), să fie impusă de unul sau mai multe motive fără legătură cu persoana salariatului. Așadar, cauza trebuie să fie independentă de factori subiectivi, de eventualele umori (de moment sau nu) sau de capricii ale angajatorului, de buna sau reaua lui credință.

b) să fie precisă (exactă), să constituie veritabilul motiv pentru concedierea salariatului, adică să nu disimuleze un alt temei (cum ar fi intenția de a-l concedia cu orice preț pe un anumit salariat), susținându-se formal, că ar exista unul sau mai multe motive fără legătură cu persoana salariatului

c) să fie serioasă, în sensul că motivele fără legătură cu concedierea salariatului să aibe o anumită gravitate care să impună, cu adevărat, reducerea unui loc de muncă sau a unor locuri de muncă.

Altfel spus, motivele în cauză să fie suficient de puternice și să determine concedierea salariatului pentru a nu fi, altfel, afectat angajatorul respectiv. Sau, într-o altă formulare: să fie vorba de o cauză care, având o reală gravitate, face imposibilă, fără a se produce daune angajatorului, continuarea raportului de muncă, justificându-se, astfel, actului concedierii salariatului. Așadar, se cere să existe un raport proporțional între cauză și efect.” 

De asemenea[2]:

”Cauza este reală, când prezintă caracter obiectiv, adică există cu adevărat și nu contrazice realitatea.

Este serioasă, când măsura este luată de angajator nu disimulează realitatea, când acesta urmărește exclusiv îmbunătățirea activității și nu o concediere care ar fi determinată de persoana salariatului.”

Ca atare angajatorul trebuie sa efectueze in prealabil o analiza economica din care sa rezulte necesitatea reorganizarii in vederea eficientizarii activitatii, iar considerentele pot fi diverse, plecand de la o reducere a cheltuielilor cu personalul societatii, a unei retehnologizari, etc.

Desființărea postului ca urmare a reorganizarii rezida în necesitatea economica a organizării activității angajatorului astfel încât să fie cât mai profitabila.

Câtă libertate are angajatorul în a o dispune concedierea salariatului ca urmare a reorganizarii societatii ?

Angajatorul are atributul exclusiv de a decide cu privire la modalitatea de exercitare a propriei sale activități, în virtutea prerogativei organizatorice, conferita de art. 40 alin. 1 lit. a din Codul Muncii, de a găsi soluții pentru eficientizarea acesteia în vederea utilizării cu randament maxim a resurselor umane și financiare

Prerogativa organizatorică a angajatorului nu este negata, însă legalitatea măsurii pentru concedierea salariatului nu este dată doar de  afirmarea acestei prerogative , fiind necesar să se dovedească existența unui caracter obiectiv al întregului proces de reorganizare și, implicit, de desființare a postului, ceea ce exclude subiectivismul conducerii unității și vizarea persoanei afectate .

În aprecierea caracterului serios in solutionarea unei cauze privind concedierea salariatului ca urmare a reorganizarii societatii Tribunalul Bucuresti a stabilit corect că măsura luată de angajator disimulează realitatea, angajatorul urmărind îndepărtarea din unitate a contestatoarei. Chiar dacă unitatea ar fi urmărit eficientizarea activității și comasarea unor departamente, prin numirea unui alt șef de direcție, cu pregătire diferită de a contestatoarei, avea obligația de a lua aceste măsuri justificat obiectiv, astfel încât persoana contestatoarei să nu fie direct vizată iar concedierea salariatului sa să nu fie motivul pentru care s-a demarat procedura reorganizării.

In acelasi sens, intr-o alta cauza Curtea de Apel Bucuresti s-a dispus anularea deciziei de concediere intrucat angajatorul și-a motivat decizia pentru desființarea  posturilor de Director de Direcție „întrucât unii dintre directorii de direcție nu au transmis celor din teritoriu dorințele Directoratului sau s-au creat confuzii în teritoriu”

Așadar, instanata a considerat in acea cauza ca reorganizarea unității si concedierea salariatului sub aspectul desființării postului ocupat de către reclamant, avea caracter subiectiv urmărind înlăturarea salariaților pentru motive ce țineau de îndeplinirea atribuțiilor de serviciu ale acestora, neexistând criterii clare și obiective, justificate economic pe baza cărora s-au făcut modificări cu privire la transformarea Direcțiilor în Departamente.

Legalitatea măsurii pentru concedierea salariatului nu este dată doar de afirmarea prerogativei organizatorice a angajatorului, fiind necesar să se dovedească ca desfiintarea postului ca urmare a reorganizarii a avut un caracter obiectiv al întregului proces de reorganizare, ceea ce exclude subiectivismul conducerii unităţii şi vizarea persoanei afectate.

Desfiintarea postului ca urmare a reorganizarii nu trebuie sa fie motivul pentru care s-a demarat procedura reorganizării, ci dimpotriva concedierea salariatului trebuie sa reprezinta o consecinta a reorganizarii.

In acest sens Curtea de Apel Craiova prin  Decizia nr. 2972 din 15 noiembrie 2019, pronunțată de Secția I civilă a dispus anularea deciziei privind concedierea salariatului.

In acest caz, instanța a reținut că desființarea postului de Șef Departament Juridic nu a fost efectivă, fapt reieșit din analiza comparativa a organigramelor și a statelor de funcții anterioare și ulterioare concedierii reclamantei.

De asemenea a considerat Curtea de Apel Craiova ca întrucât din Nota de fundamentare nr. xxxxx/11.12.2015, precum și din Hotărârea de Directorat nr. 74/11.12.2015 nu reiese că la data respectivă societatea se afla în dificultăți economice ba, mai mult, au fost înființate trei posturi noi, respectiv: Direcția Legislație și Guvernanta Corporativa, Direcția Management – Proiecte și Reprezentare Instituționala, precum și Serviciul C_________ Administrativ – Fiscal și Legislație Comercială, desfiintarea postului nu a fost efectiva concedierea salariatului este nelegala

Astfel, se poate observa că, în vechea structură organizatorică, activitatea era structurată astfel: sub directa subordonare a Directorului General Executiv se afla Șeful Departamentului juridic ce avea în subordine 3 servicii (Serviciul juridic activitate minieră, Serviciul disciplină contractuală și Serviciul legislația muncii), un Birou juridic activitate energetică și 2 compartimente (C_____________ urmărire activitate juridică și C_____________ legislație), toate însumând un număr total de 37 de posturi.

În noua structură organizatorică, activitatea era structurată astfel: postul de Șef Departament juridic a fost transformat în Direcția Legislație și Guvernanță Corporativă ce avea în subordine 5 servicii (Serviciul legislație activitate energetică și minieră, Serviciul achiziții publice, Serviciul legislația muncii și dialogului social, Serviciul legislație contencios administrativ fiscal și legislație comercială și Serviciul guvernanță corporativă), un birou traduceri și un compartiment, toate însumând un număr total de 47 de posturi, cu 10 posturi mai mult decât în vechea structură.

Analizând aceste aspecte, instanța a reținut că măsura privind concedierea salariatului ca urmare a desființării postului de Șef Departament juridic, nu se justifică, întrucât nu a avut loc o reorganizare sau o restrângere reală de activitate impusă de nevoile societății care să ducă la eficientizarea activității societății, desființarea nefiind efectiva și constând doar în schimbarea denumirii postului.

Ce obligatii revin angajatorului pentru a putea dispune concedierea salariatului ca urmare a reorganizarii societatii ?

Angajatorul are de asemenea obligatia de a emite notificarea catre salariat prin care i se aduce la cunostinta desfiintarea postului ca urmare a reorganizarii societatii si i se acorda termenul de preaviz prevazut de dispozitiile art. 75 alin. 1 din Codul muncii, de minimum 20 zile lucratoare.

În particular, acordarea și modul de calcul al preavizului sunt extrem de importante. De asemenea, eventualele cauze de suspendare ale termenului de preaviz nu trebuie ignorate.

Preavizul reprezintă înştiinţarea prealabilă a salariatului cu privire la încetarea raportului de muncă, în consecinţă, acordarea acestuia constituie o formalitate circumscrisă categoriei sus-menţionate, care trebuie respectată pentru asigurarea valabilităţii măsurii concedierii.

Împrejurarea că îndeplinirea acestei formalități se plasează într-o etapă premergătoare momentului final in care intervine concedierea salariatului nu schimbă natura actului, respectiv de act de procedură, decisiv pentru legalitatea concedierii.

Dreptul salariatului la preaviz constituie şi o dimensiune a dreptului său la informare, prevăzut de art. 39 alin. (1) lit. h) din Codul muncii, republicat, care nu se limitează doar la momentul încheierii raportului juridic de muncă, ci continuă pe parcursul derulării acestuia.

Inserarea dreptului la preaviz în dreptul la informare rezultă şi din prevederile art. 2 alin. (1) şi alin. (2) lit. g) din Directiva nr. 91/533/CEE a Consiliului din 14 octombrie 1991 privind obligația angajatorului de a informa lucrătorii asupra condițiilor aplicabile contractului sau raportului de muncă (Directivă) – s.n. în prezent Directiva nr. 1152/2019.

Termenul de preaviz se calculează potrivit sistemului zilelor libere, în sensul că nu se iau în calcul nici prima și nici ultima zi a termenului.

In conformitate cu dispozițiile art. 278 Codul muncii, prevederile legislației civile se aplică în completarea dispozițiilor Codului muncii, urmează să conchidem că în privința calculului termenului de preaviz urmează a se aplica prevederile art. 2553 Cod civil, care reglementează modul de calcul al termenelor stabilite pe zile.

Prin urmare, termenul de preaviz se va calcula potrivit sistemului zilelor libere, în sensul că nu se iau în calcul nici prima și nici ultima zi a termenului.

Modul de calcul al termenului de preaviz este stabilit prin dispozițiile art. 181 din Codul de procedură civilă referitoare la calculul termenului pe zile: „ când termenul se socotește pe zile, nu intră în calcul ziua de la care începe să curgă termenul, nici ziua când se împlinește„.

Astfel, la calcularea termenului integral de preaviz, nu se va socoti ziua în care a fost comunicată notificarea privind încetarea contractului individual de muncă și nici ziua în care s-a împlinit termenul de preaviz.

In acelasi sens s-a pronuntat si Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie – Completul competent să judece recursul în interesul legii prin Decizia nr. 8/2014 publicată in Monitorul Oficial nr. 138 din 24/02/2015:

Acordarea termenului de preaviz reprezintă o etapă premergătoare procedurii concedierii, incluzându-se, în consecință, în această procedură, iar nerespectarea cerinței legale imperative în discuție conduce la aplicarea sancțiunii nulității absolute a concedierii, la cererea angajatului.”

Intr-o alta speta ce privea desfiintarea postului ca urmare a reorganizarii Tribunalul Bucuresti a anulat decizia de concediere pe considerentul nerespectarii termenului de preaviz.

Instanta a retinut ca preavizul fusese comunicat salariatului în data de 09.02.2021 anagajatorul precizand expres că perioada de preaviz începe la data de 15.02.2021. Această mențiune este inclusă și Decizia de concediere – art. 3 alin. (1) in cadrul careia se mentiona ca incetarea contractului are loc la data de 15.03.2021.

Or, având în vedere data de la care a început să curgă termenul de preaviz – 15.02.2021 – rezultă că acesta s-a împlinit în data de 16.03.2021 și contractul individual de muncă putea să înceteze la data de 16.03.2021, nu în data de 15.03.2021.

Codul muncii prevede in mod expres ca in situatia in care in perioada de preaviz contractul individual de munca este suspendat, termenul de preaviz va fi suspendat in mod corespunzator.

Ca atare, in perioada suspendarii, nu curge termenul de 20 de zile lucratoare.

Decizia de concediere se comunică salariatului în scris, prin posta, executor judecatoresc, email sau orice alta modalitate care permite luarea ei la cunostiinta, şi trebuie să conţină în mod obligatoriu, lista tuturor locurilor de muncă disponibile în unitate şi termenul în care salariaţii urmează să opteze pentru a ocupa un loc de muncă vacant

Angajatorul are deci obligaţia de a-i propune salariatului alte locuri de muncă vacante în unitate, compatibile cu pregătirea profesională sau, după caz, cu capacitatea de muncă stabilită de medicul de medicină a muncii.

Angajatorul trebuie sa prezentinte detalii referitoare la posturile vacante astfel comunicate salariatului, cum ar fi:

• Cerințe referitoare la studii de specialitate (economice, juridice, tehnice-inginer etc.);
• Cerințe referitoare la calificări / autorizări / experiență;
• Relațiile postului – ierarhice și funcționale;
• Banda salarială aferentă.

Drepturile prevăzute in lege sau in contractul colectiv de muncă nu trebuie să fie iluzorii, ci trebuie să poată fi efectiv exercitate de către salariați.

Or, în lipsa unor asemenea detalii referitoare la continuarea raportului de muncă, salariatul nu are posibilitatea să ia o decizie informată cu privire la propunerea formulată de angajator.

În preambulul Directivei nr. 1152/2019 privind transparența şi previzibilitatea condițiilor de muncă în Uniunea Europeană:

”(41) Mai precis, ţinând seama de caracterul fundamental al dreptului la o protecţie juridică efectivă, lucrătorii ar trebui să beneficieze în continuare de această protecţie chiar şi după încetarea raportului de muncă care dă naştere unei presupuse încălcări a drepturilor lucrătorului în temeiul prezentei directive.”

De asemenea, asigurarea exercitării efective a drepturilor (inclusiv a dreptului la muncă și a dreptului la informare) este o cerință constanță a Cartei Sociale Europene adoptată la Strasbourg, revizuită în 1996.

Este necesara emiterea unei decizii privind concedierea salariatului in situatia reorganizarii societatii ?

Dispoziţiile art. 76 lit. a) din Codului Muncii prevăd, necesitatea motivării deciziei privind concedierea salariatului, în concret, pentru a permite, instanţei de judecată cat si salariatului concediat să aprecieze asupra legalităţii măsurii luate de către angajator, să verifice existenţa cauzei reale şi reţinerea caracterului obiectiv al măsurii dispuse.

Decizia privind concedierea salariatului nu poate fi motivata prin trimitere la continutul altor acte, ci motivarea trebuie sa se regaseasca chiar in continutul deciziei de concediere.

Referitor la imposibilitatea motivarii unei decizii privind concedierea salariatului prin alte documente, este si practica instantelor de judecata. Spre exemplu Curtea de Apel București intr-o speța similara a stabilit ca:

“Nu îndeplinește condițiile prevăzute de art. 76 lit. a) C. muncii decizia de concediere care nu conține motivele concedierii, ci face doar trimitere la alte documente: hotărâre a consiliului de administrație, notificare, organigramă, stat de funcții

(Decizia civilă nr. 1574/R din 13 martie 2014, Selecție și comentarii de judecător Petrică Arbănaș, în Revista română de dreptul muncii nr. 8/2014).

Or, atat in fata primei instante, cat si in motivarea prezentei cai de atac (pag 3), apelanta intelege in privinta motivarii deciziei de sanctionare sa faca trimitere la Referatul 3104/09.06.2022 si la depozitiile martorilor audiati, adica la alte documente si alte probe, considerand legal ca atat instanta cat si intimata ar trebui sa faca o coroborare a tuturor acestor inscrisuri pentru a-si da seama de continutul motivarii

Mai mult decat atat, nici referatului 3014/2022 si nici rezolutiei directorului, nu au fost comunicate, nu au fost anexate la decizia de sanctionare nr 120/2022 astfel incat contestatoarea nu a putut lua cunostiinta de continutul lor si in baza acestora sa isi poata realiza apararea.

De altfel nici macar apelanta nu considera certa teza invocata, respectiv posibilitatea motivarii unei decizii privind concedierea salariatului prin modalitatea „coroborarii cu alte documente” considerand ca instanta „ar fi putut sa aprecieze”.

Utilizarea verbului la modul condițional-optativ denota o acțiune realizabila doar daca este indeplinita o anumita condiție, deci pana la indeplinirea conditiei actiunea fiind incerta ca va fi indeplinita.

Intrucat dispozitia legala imperativa si de ordine publica, prevede expres ca in decizia de concediere sa se arate „motivele care au determinat concedierea”, rezulta ca ca emitentul deciziei este obligat sa indice in concret aceste motive, adica sa demonstreze necesitatea masurii pe care a luat-o, prin prezentarea argumentelor de fapt pe care le-a avut in vedere.

Pentru a se aprecia ca angajatorul a respectat dispozitiile imperative ale art. 76 lit. a,  era necesar sa se precizeze care au fost considerentele ce au stat la baza „reorganizarii activitatii”.

Simpla afirmatie referitoare la „reorganizarea activitatii” nu poate fi considerata ca intruneste cerinta prevazuta de art. 76 lit. a, ea avand doar natura unei sustineri si nu a unei motivari.

Daca prin ipoteza, o asemenea teza s-ar considera ca este in acord cu norma juridica indicata din Codul muncii , s-ar ajunge abuzuri comise in acest domeniu de angajatori care vor folosi acelasi motive, ar sa justifice concedierea salariatului intemeiata pe art. 65 din Codul muncii.

Fara a putea fi supus unei verificari a respectarii cerintei la care face referire art. 76 lit. a. argumentele angajatorului nu ar mai putea fi inlaturate, instantele de judecata fiind in imposibilitate de a mai stabili legalitatea masurii luate, neputand sa exercite atributiile de control judiciar ce le revin potrivit legii.

[1] Ion Traian Ștefănescu, Tratat teoretic și practic de drept al muncii, Ed. Universul Juridic, 2012, p. 421

[2] Alexandru Țiclea, Tratat de dreptul muncii, Ed. Universul Juridic, 2016, p. 773 și 775

[3] Marius Cătălin Preduț, Codul muncii comentat, Ed. Universul Juridic, 2022, p. 312

FAQ Concedierea salariatului

Articolul Concedierea salariatului in urma reorganizarii societatii apare prima dată în Mihai Kehaiyan.

Cuprins Autorizatia de Construire

Autorizatia de construire este actul final de autoritate al administraţiei publice care îți conferă dreptul si în baza căruia se pot executa constructii, consolida sau aduce modificări unei construcții.

Practic orice lucrări de construire, reconstruire, consolidare, modificare, extindere, reabilitare, schimbare de destinaţie sau de reparare a construcţiilor de orice fel, precum şi a instalaţiilor aferente acestora nu pot fi realizate fara autorizatia de construire.

De asemenea este necesara autorizatia de construire pentru lucrari privind demolarea, dezafectarea ori dezmembrarea, parţială sau totală, a construcţiilor şi instalaţiilor aferente construcţiilor, a instalaţiilor şi utilajelor tehnologice, inclusiv elementele de construcţii de susţinere a acestora, închiderea de cariere şi exploatări de suprafaţă şi subterane, precum şi a oricăror amenajări

O concluzie in raport de argumentele anterior mentionate ar putea fi cea conforma careia autorizatia de construire asigura aplicarea măsurilor legale referitoare la amplasarea, conceperea, realizarea, exploatarea şi postutilizarea construcţiilor cu privire la construirea, respectiv desfiinţarea construcţiilor, inclusiv a instalaţiilor aferente, precum şi a amenajărilor, după caz.

In cadrul dispozitiilor legale din domeniul urbanismului, exista insa si cateva exceptii, cand nu este necesara autorizatia de construire pentru realizarea anumitor lucrari.

Autorizatia de construire şi anexele acesteia au caracter public şi se pun la dispoziţia publicului spre informare pe pagina proprie de internet a autorităţii administraţiei publice emitente sau prin afişare la sediul acesteia.

Se pot executa lucrari fara autorizatie de construire?

Exista posibilitatea executarii unor lucrari fără autorizatia de construire respectiv acele lucrări care nu modifică structura de rezistenţă şi/sau aspectul arhitectural al construcţiilor, sau cele privind reparaţii la împrejmuiri, atunci când nu se schimbă forma acestora şi materialele din care sunt executate sau reparaţii la acoperişuri, învelitori sau terase, reparaţii şi înlocuiri de tâmplărie interioară, când nu se schimbă forma acestora.

Nu este necesara autorizatia de construire nici in privinta unor lucrari realizate in partea interioara a imobilului cum ar fi cele privind tencuieli, zugrăveli, vopsitorii, placaje şi alte finisaje sau pardoseli interioare sau reparaţiile sau înlocuirile la instalaţii.

Lucrarile de reparaţii la tencuieli, zugrăveli, vopsitorii, placaje pot fi realizate fara autorizatia de construire la partea exterioara a imobilului doar dacă nu se modifică elementele de faţadă şi culorile clădirilor.

Datorita modificarilor climatice din ultima perioada de timp am asistat la montarea cat mai multor sisteme de încălzire şi de preparare a apei calde menajere, precum şi montarea aparatelor individuale de climatizare iar pentru a raspunde la o serie de intrebari adresate clientilor nostri, precizam ca nici pentru astfel de lucrari nu este necesara autorizatia de construire.

Nu in ultimul rand, printre lucrarile unde nu este necesara autorizatia de construire amintim a fi si cele referitoare la mobilierul urban, executate de regula chiar de autoritatile locale.

Sub un ultim aspect, mentionam ca pentru lucrări de construcţii funerare subterane şi supraterane, nu este necesara autorizatia de construire, insa pentru realizarea lor se solicita obtinerea cu avizului administraţiei cimitirului;

Termenul de eliberare pentru autorizatia de construire

Autorizatia de construire se emite în cel mult 30 de zile de la data depunerii documentaţiei pentru autorizarea executării lucrărilor de construcţii.

Persoanele fizice in cadrul autoritatilor locale cu atribuţii în verificarea documentaţiilor şi elaborarea/emiterea autorizaţiilor de construire in situaţia în care în urma analizei documentaţiei depuse, constată faptul că aceasta este incompletă, necesită clarificări tehnice, sau modificări, notifică în scris solicitantului, menţionarea elementelor necesare în vederea completării acesteia.

In ciuda faptului ca legiuitorul a reglementat in mod expres un termen de doar de 5 zile lucrătoare de la data înregistrării, in care ar putea fi notificat beneficiarul, in cele mai multe situatii acesta nu este respectat.

Apreciem ca natura termenului de 5 zile este cea unui termen de decadere, astfel incat in ipoteza in care autoritatea a considerat necesare eventuale completari ale documentatiei, pe care insa nu le-a notificat in termenul legal, nu ar mai putea sa le solicite ulterior.

Intr-o astfel de imprejurare, culpa apreciem ca apartine autoritatii locale, care nu ar putea invoca un refuz de eliberare a autorizatiei sau o tergiversare a emiterii acesteia pana la data unei completari cu alte acte.

O dovada in plus a termenului imperativ reglementat de legiuitor pana la implinirea caruia se poate solicita completarea din autorizatia de constructie, apreciem ca este reprezentata tocmai de sanctiunea nerespectarii sale.

Legea prevede expres ca persoanele fizice cu atribuţii în verificarea documentaţiilor şi elaborarea/emiterea autorizaţiilor de construire răspund material, contravenţional, civil şi penal, după caz, pentru nerespectarea termenelor de eliberare a autorizatiei de construire cat si pentru cel privind completarea autorizatiei de construire.

Mentionam ca termenul pentru emiterea autorizaţiei de construire/desfiinţare se decalează cu numărul de zile necesar solicitantului pentru a elabora, a depune şi a înregistra modificările/completările aduse documentaţiei iniţiale ca urmare a notificării primate.

Documentatia pentru autorizatia de construire nu poate fi completata intr-o perioada nelimitata de timp ci pentru realizarea acestei obligatii, beneficiarului i-a fost acordat prin lege, un termen de maximum 3 luni de zile de la primirii notificării.

Autorizaţia de desfiinţare se emite în aceleaşi condiţii ca şi autorizaţia de construire, în conformitate cu prevederile planurilor urbanistice şi ale regulamentelor aferente acestora.

Si de la termenul general de 30 de zile, legiuitorul a prevazut anumite exceptii, respectiv cazuri in care autorizatia de construire se poate elibera intr-o alta perioada diferita de timp.

In acest sens, aratam ca in cazurile in care beneficiarii aduc argumente pertinente prin care dovedesc o urgenta pentru o eliberare mai rapida, autorizatia de construire se poate emite în regim de urgenţă în termen de până la 7 zile lucrătoare, cu perceperea unei taxe aferente pentru emiterea de urgenţă.

Un alt caz de emitere mai rapida pentru autorizatia de construire priveste situatia construcţiilor reprezentând anexele gospodăreşti ale exploataţiilor agricole, in cazul carora termenul de emitere pentru autorizatia de construire este de 15 zile de la data înregistrării cererii.

Perioada de valabilitate a autorizatiei de construire

Autoritatea emitentă poate stabili o perioadă de valabilitate pentru autorizaţia de construire de cel mult 24 de luni de la data emiterii.

In acest interval de timp solicitantul are dreptul să înceapă lucrările pentru a putea beneficia de o extindere pentru pe toată durata de execuţie a lucrărilor prevăzute prin autorizatia de construire.

Aceasta extindere pe toată durata de execuţie a lucrărilor prevăzută prin autorizaţia de construire, nu se realizeaza de drept, ci este necesar ca beneficiarul să înştiinţeze autoritatea emitentă a autorizaţiei de construire, precum şi inspectoratul teritorial în construcţii asupra datei de începere a lucrărilor autorizate.

În situaţia nerespectării obligaţiei de notificare asupra datei de începere a lucrărilor autorizate, durata de execuţie stabilită în autorizatia de construire se calculează de la data emiterii autorizaţiei de construire.

De asemenea legea prevede ca in situatia in care nu a fost emisa notificarea de instiintare a autoritatii, insa în perioada de valabilitate a autorizaţiei de construire, a fost constatata fapta de începere a lucrărilor, se consideră data începerii lucrărilor, ca fiind ziua următoare datei de emitere a autorizaţiei.

In cazul în care lucrările de construcţii nu pot fi începute ori nu pot fi executate integral la termenul stabilit, investitorul poate solicita autorităţii emitente prelungirea valabilităţii autorizaţiei.

Justificand neinceperea lucrarilor de constructiei ca urmare a aparitiei crizei economice, cabinetul nostru a reprezentat cu succes in fata instantelor de judecata, interesele mai multor clienti in scopul obtinerii prelungirii perioadei de valabilitate a autorizatiei de construire.

Cererea beneficiarului trebuie formulata cu cel puţin 45 de zile lucrătoare înaintea expirării autorizatiei, iar in cazul admiterii sale de catre autoritatea locala, prelungirea valabilităţii autorizaţiei se acordă gratuit, o singură dată şi pentru o perioadă care nu poate depasi 24 de luni.

Prelungirea valabilităţii autorizaţiei de construire/desfiinţare se înscrie în originalul autorizaţiei iniţial emise, fără a fi necesară prezentarea unei alte documentaţii.

 În această situaţie, emitentul autorizaţiei are obligaţia de a comunica decizia solicitantului, în termen de maximum 15 zile lucrătoare de la depunerea cereri.

Obligatii ulterioare emiterii autorizatia de construire

Potrivit legii, după comunicarea autorizației de construire, dar înainte de începerea lucrărilor, titularul acesteia va trebui să realizeze următoarele formalități:

a) să noteze autorizatia de construire în cartea funciară a imobilului în cauză;

b) să publice într-un ziar de largă răspândire numărul și data autorizației, precum și titlul obiectivului de investiții –

c) să plaseze panoul privind investiția într-un loc vizibil din șantier, obligație ce exista deja în sarcina investitorilor în temeiul Ordinului nr. 63/1998 privind obligația afișării la loc vizibil a panoului de identificare a investiției.

FAQ Autorizatia de Construire

Articolul Autorizatia de Construire apare prima dată în Mihai Kehaiyan.

Cuprins Anularea certificatului de urbanism

Prin continutul certificatului de urbanism autoritatile fac cunoscute solicitantului informatiile privind regimul juridic, economic şi tehnic al terenurilor si constructiilor existente la data solicitarii, in conformitate cu prevederile planurilor urbanistice şi ale regulamentelor aferente acestora, ori ale planurilor de amenajare a teritoriului, dupa caz, avizate şi aprobate potrivit legii;

Cand prin continutul certificatului de urbanism, se modifica scopul, sau se impune o limita de construire, se solicita obtinerea unui aviz, sau orice alta conditionare astfel incat certificatul de urbanism nu mai este susceptibil de a fi urmat de emiterea imediata a unei autorizații de construire, efectele juridice pe care le produce confera certificatului de urbanism caracteristicile unui veritabil act administrativ.

Certificatul de urbanism este act administrativ

Caracterul de act administrativ al certificatului de urbanism a fost stabilit in urma pronuntarii Deciziei nr. 25/2017 pronuntata de Inalta Curte de Casatie si Justitie  in solutionarea Recursului in Interesul Legii care a statuat ca ”In interpretarea si aplicarea art. 6 alin. (1) și art. 7 alin. (1) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare, raportat la art. 2 alin. (1) lit. c) și art. 8 alin. (1) din Legea contenciosului administrativ nr. 554/2004, cu modificarile si completarile ulterioare, este posibila exercitarea controlului de legalitate, pe cale separata, asupra unui certificat de urbanism prin care s-a dispus interdictia de a construi sau care contine alte limitari.”

In consecinta, data fiind natura juridica de act administrativ pe care o dobandeste certificatul de urbanism care, orice persoană care se consideră vătămată într-un drept al său ori într-un interes legitim, de către o autoritate publică, printr-un act administrativ sau prin nesoluţionarea în termenul legal a unei cereri, se poate adresa instanţei de contencios administrativ competente

Sesizarea instantei se poate face pentru anularea actului, recunoaşterea dreptului pretins sau a interesului legitim şi repararea pagubei ce i-a fost cauzată. Interesul legitim poate fi atât privat, cât şi public.

Modalitati privind anularea certificatului de urbanism

Mentinand regulile din materia contenciosului administrativ inainte de a se adresa instanţei de contencios administrativ pentru anularea certificatului de urbanism, persoana care se considera vatamata intr-un drept al sau, ori intr-un interes legitim prin continutul actului, trebuie sa solicite autoritatii publice emitente, revocarea in tot sau in parte, a acestuia.

Anularea certificatului de urbanism pe cale administrativa

Anularea certificatului de urbanism se realizeaza intr-o prima faza, pe calea administrativa, prin intermediul plangerii prealabile care trebuie adresata autoritatii in termen de 30 de zile din momentul comunicarii certificatului de urbanism sau de la cel in care s-a luat cunostiinta de continutul certificatului.

Este scutita de formularea unei plangeri in anularea certificatului de urbanism, conform dispozitiilor art 7 alin. 5 din Legea 554/2004 a contenciosului administrativ, doar persoana careia autoritatea i-a refuzat emiterea certificatului de urbanism in termenul legal de 15 zile.

In ipoteza in care autoritatea locala considera pertinente motivele din cadrul plangerii prealabile, poate dispune anularea certificatului de urbanism sau revocarea acestuia.

Anularea certificatului de urbanism prin intermediul instantei judecatoresti

Persoana vătămată într-un drept recunoscut de lege sau într-un interes legitim printr-un certificat de urbanism nemulţumită de răspunsul primit la plângerea prealabilă sau care nu a primit niciun răspuns în termenul prevăzut la art. 2 alin. (1) lit. h), poate sesiza instanţa de contencios administrativ competentă, pentru a solicita anularea certificatului de urbanism.

Anularea certificataului de urbanism se poate solicita în tot sau în parte si totodata se poate solicita si repararea pagubei cauzate şi, eventual, reparaţii pentru daune morale.

De asemenea se poate adresa instanţei de contencios administrativ cu o actiune in anularea certificatului de urbanism şi cel care se consideră vătămat într-un drept sau interes legitim al său prin refuzul nejustificat de soluţionare a cererii de emitere a certificatului de urbanism.

Motivele invocate în cererea privind anularea certificatului de urbanism nu sunt limitate la cele invocate prin plângerea prealabilă.

Anularea certificatului de urbanism poate fi realizata din prisma mai multor motive care privesc continutul acestui act administrativ cum ar fi scopul certificatului, perioada, sau conditionarile/avize impuse in vederea obtinerii autorizatiei de construire.

Anularea certificatului de urbanism pentru nerespectarea scopului

In raport de scopul solicitat de viitorul beneficiar al acestui act administrativ certificatul de urbanism poate fi emis fie pentru autorizarea realizarii unor lucrari de constructii, dar si pentru desființarea acestora.

În cazul vanzarii sau cumpararii unor proprietăți, certificatul de urbanism se emite in scop de informare astfel ca in baza acestui act puteti obtine date importante despre consecințele urbanistice ale operațiunii juridice, respectiv regim de inaltime, retragere limite de proprietate, etc

Certificatul de urbanism este necesar și pentru situatiile in care se concesioneaza un teren, sau cand se doreste dezmembrarea prin lotizare sau împărțeală, alipirea sau dezlipirea de parcele

Fata de toate considerente anterioare rezulta obligatia legala ca in continutului certificatului de urbanism sa se mentioneze in mod obligatoriu scopul eliberarii acestuia.

Cu ocazia verificarii documentatiei depuse pentru obtinerea certificatului de urbanism, autoritatea publica este obligata sa verifice daca este precizat (declarat) scopul pentru care se solicita certificatul de urbanism.

Art. 35 din Ordinul nr.839/2009 prevede ca in redactarea certificatului de urbanism, emitentul are obligatia de a inscrie in rubrica rezervata scopul utilizarii actului categoria de lucrari declarata de solicitant si inscrisa in „Formularul – model F.I – cerere pentru emiterea certificatului de urbanism”, in concordanta cu precizarile la acesta.

In lipsa unui astfel de scop declarat, nu se poate verifica daca autoritatea a informat in mod corect reclamantul în privinta avizelor si ale actelor necesare pentru obtinerea autorizatiei.

Altfel spus, conduita privind procedura de emitere a autorizatiei de construire este in stransa legatura cu scopul solicitarii certificatului de urbanism.

Ca atare, ori de cate ori continutul certificatului de urbanism este emis in alt scop decat cel solicitat de catre beneficiar, apreciem ca se realizeaza un abuz din partea autoritatii, astfel incat ar trebui solicitata anularea certificatului de urbanism.

Cabinetul nostru de avocatura a obtinut cu succes in fata instantelor de judecata anularea certificatului de urbanism emise de autoritati in alt scop decat cel solicitat de beneficiar.

Astfel prin Decizia 1116/2018 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti instanta a anulat certificatul de urbanism emis in alt scop decat cel solicitat de beneficiar si a obligat autoritatea sa emita un nou act in raport de solicitarile clientului nostru.

Pentru a pronunta anularea certificatului de urbanism, instanta a retinut in conformitate cu dispozitiile art. 488 alin. 1 NCPC, casarea unei hotarari poate fi solicita exclusiv pentru motivele de nelegalitate prevazute la punctele 1-8, ce nu mai ofera posibilitatea promovarii altor recursuri devolutive.

In ceea ce priveste motivul de casare prevazut de art. 488 alin. 1pct. 8NCPC, invocat de recurentul-reclamant, acesta vizeaza incalcarea legii de drept material, incalcare ce poata imbraca mai multe aspecte: aplicarea unui text de lege strain situatiei de fapt, anume a unui act normativ ce nu este aplicabil spetei respective, extinderea normei juridice dincolo de ipotezele la care se aplica sau restrangerea nejustificata a aplicarii prevederilor acesteia sau textului de lege aplicabil spetei i s-a dat o interpretare gresita.

Analizand actiunea in anularea certificatului de urbanism, Curtea apreciaza ca prima instanta nu a efectuat o interpretare si o aplicare a dispozitiilor de drept material intr-o maniera corecta, cand a analizat actiunea in anularea certificatului de urbanism, iar sub acest aspect, recursul este fondat.

Prin actiunea in anularea certificatului de urbanism inregistrata la sediul paratului cu nr 103547/31.10.2019, s-a solicitat emiterea unui „certificat de urbanism in scop de de construire de câtre recurent, iar paratul a inteles sa emita un ,,Certificat de urbanism de informare”.

In acest sens, Curtea retine faptul ca prima instanta nu a avut in vedere cand a analizat actiunea in anularea certificatului de urbanism o serie de dispozitii legale incidente în cauza, si anume:

Art.6 (4) din Legea nr.554/2004 –“In vederea eliberarii certificatului de urbanism, solicitantul – orice persona fizica sau juridica interesata se va adresa autoritatilor prevazute la art. 4 cu o cerere care va cuprinde atat elementele de identificare a imobilului pentru care se solicita certificatul de urbanism, respectiv localitate, numar cadastral si numar de carte funciara, unde este cazul, daca legea nu dispune altfel, cât si elementele care definese scopul solicitarii.”

Art.34 lit.d) din Ordinul nr.839/2009 potrivit caruia cu ocazia verificarii documentatiei depuse pentru obtinerea certificatului de urbanism, autoritatea publica este obligata sa verifice daca este precizat (declarat) scopul pentru care se solicita certificatul de urbanism;

Art.35 din Ordinul nr.839/200 privind redactarea certificatului de urbanism conform caruia, emitentul certificatului de urbanism are obligatia de a inscrie in rubrica rezervata scopului utilizarii actului categoria de lucrari declarata de solicitant si inscrisa în „Formularul – model F.I – cerere pentru emiterea certificatului de urbanism”, in concordantã cu precizarile la acesta.

Art.32 din Legea nr.350/2001 privind amenajarea teritoriului si urbanismul conform caruia in cazul în care prin cererea pentru emiterea certificatului de urbanism se solicita o modificare de la prevederile documentatilor de urbanism aprobate pentru zona respectiva sau daca conditiile specifice ale amplasamentului ori natura obiectivelor de investitii o impun, autoritatea publica localã are dreptul ca, dupã caz, prin certificatul de urbanism:

1. sa respinga in mod justificat cererea de modificare a prevederilor documentatiilor de urbanism aprobate;
2. sa conditioneze autorizarea investitiei de elaborarea si aprobarea de catre autoritatea publica locala competenta a unui plan urbanistic
3. să condiţioneze autorizarea investiţiei de aprobarea de către autoritatea publică competentă a unui plan urbanistic zonal, elaborat şi finanţat prin grija persoanelor fizice şi/sau juridice interesate, numai în baza unui aviz prealabil de oportunitate întocmit de structura specializată condusă de arhitectul-şef şi aprobat, după caz, conform competenţei:
4. – de primarul localităţii;
5. – de primarul general al municipiului Bucureşti;
6. – de preşedintele consiliului judeţean, cu avizul prealabil al primarului localităţilor interesate, doar în cazul în care teritoriul reglementat implică cel puţin două unităţi administrativ-teritoriale;

d) să solicite elaborarea unui plan urbanistic de detaliu;

e) să permită întocmirea documentaţiei tehnice pentru autorizaţia de construire, fără elaborarea unei documentaţii de urbanism, în situaţia construirii pe o parcelă în cadrul unui front preexistent, în care clădirile de pe parcelele adiacente au acelaşi regim de înălţime cu cel solicitat.

Pe de alta parte, lit.d a art.31 din Legea nr. 350/2001 se refera la inserarea in certificatul de urbanism a informatiilor privind regimul de actualizare/modificare a documentatilor de urbanism si a regulamentelor locale aferent, in cazul in care intentia solicitantului, si nu a autoritaii publice locale, nu se incadreaza in prevederile documentatiilor de urbanism aprobate.

Astfel, se poate întalni situatia in care, pentru autorizarea construirii este necesara elaborarea unui plan urbanistic zonal sau de detaliu care sa modifice anumite prevederi ale planului urbanistic general.

In certificatul de urbanism contestat, paratul Primarul Mun. Brasov nu a prevazut o astfel de necesitate, ci a identificat necesitatea elaborarii unui plan urbanistic zonal, la initiativa autoritatii publice locale.

Modificarea este justificata de parat prin necesitatea organizarii retelei stradale si dezvoltarii infrastructurii edilitare. Posibilitatea initierii unui PUZ de catre autoritatea publica locala este prevazutà de art.47 alin. 1 si alin.2 lit.a) si d) din Legea nr.350/2001, insa nu a invocat obligativitatea emiterii acestui PUZ.

In consecinta, in masura in care reglementarile existente contin suficiente informatii pentru a se emite certificatul de urbanism in vederea autorizarii construirii, Curtea apreciaza ca imposibilitatea autorizarii construirii nu este reala si refuzul paratului este neiustificat.

Prin prisma textelor de lege mentionate, Curtea retine ca este imperios necesar ca scopul declarat de catre reclamant sa fie mentionat in certificatul de urbanism, iar calitatea acestuia de a fì un document de informare, poate fi verificata doar prin raportare la ceea ce reclamantul intentioneaza sa realizeze.

In lipsa unui astfel de scop declarat, nu se poate verifica daca autoritatea a informat in mod corect reclamantul în privinta avizelor si ale actelor necesare pentru obtinerea autorizatiei. Altfel spus, conduita privind procedura de emitere a autorizatiei de construire este in strânsa legatura cu scopul solicitarii certificatului de urbanism.

Autoritatile emitente nu pot schimba scopul solicitarii certificatului de urbanism chiar daca specificul obiectivului se incadreaza sau nu in prevederile documentatiilor de urbanism aplicabile, acest lucru find un indicator atât pentru instanta de contencios cat si pentru informarea furnizata.

In solutionarea cererii de eliberare a certificatului de urbanism formulata de catre reclamant, institutia parata are posibilitatea fie de a elibera actul solicitat, fie de a refuza motivat eliberarea acestuia, iar nu sa procedeze la eliberarea unui alt act decat cel solicitat.

Curtea nu analizeaza sustinerile partilor in fond si nu se va pronunta in vederea dreptului de obtinere a autorizatiei de catre recurent, care PUG sau PUZ sunt aplicabile, ci doar constata faptul ca certificatul eliberat in cauza s-a facut cu incalcarea dispozitiilor legale mentionate.

Anularea certifictaului de urbanism pentru nerespectarea documentatiei de urbanism

In urma unor actiuni privind anularea certificatului de urbanism, cabinetul nostru de asemenea a obtinut in fata instantelor judecatoresti anularea actelor administrative emise de autoritati in mod nelegal.

Spre exemplu, intr-o situatie in care pentru emiterea certificatului de urbanism se solicitase din partea autoritatii locale depunerea unui extras din planul cadastral actualizat la zi si plan de situatie pe care vor figura drumurile propuse si traseul retelelor existente, actiunea formulata de cabinetul nostru a fost admisa, instanta considerand nelegale cerintele autoritatii.

Prin sentinta civila 2040/2018 pronuntata de Tribunalul Bucuresti, instanta a avut in vedere ca certificatul de urbanism este actul de informare cu caracter obligatoriu prin care autoritatea administratiei publice judefene sau locale face cunoscute regimul juridic, economic si tehnic al imobilelor si conditiile necesare in vederea realizärii unor investitii, potrivit legii (art. 29 alin. 1 din Legea nr. 350/2001).

In baza art. 30 alin. 2 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 prin Certificatul de urbanism, potrivit prevederilor art. 6 alin. (1) din Lege, se aduc la cunostintã investitorului/solicitantului informati – existente la data solicitärii, în conformitate cu prevederile planurilor urbanistice si ale regulamentelor aferente acestora ori ale planurilor de amenajare a teritoriului, dupa caz, avizate si aprobate potrivit legii

Informatii sunt cu privire la cerintele tehnice ale amplasamentului, precum si la obligatile pe care acesta le are in procedura de autorizare a executarii lucrarilor de construct, privind: a) regimul juridic, economic si tehnic al imobilului – teren si/sau constructiei existente la data solicitarii.

Din interpretarea acestui text legal reiese ca informatile furnizate solicitantului de catre autoritate sunt cele existente la data solicitarii si sunt cele care reies din prevederile planurilor urbanistice si ale regulamentelor aferente acestora or ale planurilor de amenajare a teritoriului, dupa caz, avizate si aprobate potrivit legii.

Totodata in solutionarea actiunii in anularea certificatului de urbanism Tribunalul a considerat ca nu era necesar ca reclamantul sa faca demersuri suplimentare, asa cum s-a aratat in adresa emisa de parati, respectiv cele solicitate politiei locale, cercetari cu privire la alte lucrari neautorizate in zona, amenajarea unui drum etc.

Cat timp certificatul de urbanism reflecta situatia de la momentul solicitarii si datele reies din prevederile planurilor urbanistice si ale regulamentelor aferente acestora ori ale planurilor de amenajare a teritoriului, nu intereseaza constatarea altor situatii de fapt.

S-a observat ca la data formulari cererii de emitere a certificatului de urbanism, 24.07.2017, PUZ-ul nu expirase, astfel cum a aratat parata acest incident avand loc abia la data de 28.09.2017.

In tot cazul, in baza art. 56 alin. 5 din Legea nr. 350/2001 valabilitatea prevederilor documentatilor de amenajarea teritoriului si urbanism se extinde de drept pentru acele investitii care au inceput in timpul perioadei de valabilitate, pana la finalizarea acestora, iar art. 2 alin. 2 ind. 1 din Legea nr. 50/1991 stabileste ca procedura de autorizare a executarii lucrarilor de constructii incepe odata cu depunerea cererii pentru emiterea certificatului de urbanism in scopul obtinerii, ca act final, a autorizatiei de construire si cuprinde urmatoarele etape.

Prin urmare, chiar dacã PUZ-ul a expirat la data de 28.09.2017, in conditiile in care demersul pentru autorizare a fost demarat anterior, la data de 24.07.2017, Tribunalul retine ca PUZ-ul ramane valabil.

Totodata, Tribunalul mai retine in solutionarea actiunii in anularea certificatului de urbanism ca nu era necesar, in mod rezonabil, un nou extras din planul cadastral, in lipsa vreunui indiciu cu privire la modificarea vreunui indicator, iar, oricum, inscrisurile suplimentare solicitate prin adresa nr. 80831/10.10.2017 au fost solicitate cat si a celor proiectate ca urmare a expirarii PUZ-ului, paratii solicitand o serie de inscrisuri tocmai in acest context.

Doar daca s-ar fi retinut, prin reducere la absurd, ca PUZ-ul ar fi fost expirat pentru reclamant, abia atunci cererea autoritatii ar fi fost justificatã, indiferent de momentul la care ar solicitat datele suplimentare.

Pentru aceste motive, Tribunalul va admite cererea si va obliga paratul Primarul .. la emiterea certificatului de urbanism solicitat prin cererea inregistrata sub nr. 57772/24.07.2017.

Pentru aceeasi parcela de teren nu pot fi emise doua certificate de urbanism diferite

In alte situatii, anularea certificatului de urbanism a fost realizata si admisa de catre instantele de judecata prin raportare la continutul diferit al actului in raport de continutul altor certificate de urbanism emise anterior pentru aceeasi parcela de teren si in baza aceleasi documentatii de urbanism.

Conform dispozitiilor legale pentru aceeaşi parcela se pot elibera mai multe certificate de urbanism, dar conţinutul acestora, bazat pe documentaţiile de amenajare a teritoriului şi de urbanism, si celelalte reglementari in domeniu, trebuie sa fie aceleasi pentru toti solicitantii.

Prin Sentinta civila nr. 3428/30.07.2020 Tribunalul Bucuresti a admis actiunea privind anularea certificatului de urbanism formulata de clientul nostru in contradictoriu cu paratul Primarul …. si a anulat certificatul de urbanism nr. 3697/26.11.2019, in ceea ce priveste conditionarea emiterii autorizatiei de construire de intocmirea unui plan urbanistic zonal (PUZ)

Instanta a retinut in solutionarea actiunii in anularea certificatului de urbanism ca la data de 21.04.2017 s-a emis certificatul de urbanism nr. 806, ca urmare a cererii numitului …., pentru terenul in suprafata de .. mp, situat in intravilanul municipiului Brasov, str…. jud Brasov, identificat cu numar cadastral …, teren asupra caruia reclamantul a dobândit dreptul de coproprietate prin contractul de asociere in vederea construirii, autentificat sub n. …2017, care coincide cu cel cu privire la care s-a emis certificatul de urbanism nr. 3697/26.11.2019.

Or, in conditile in care ambele certificate de urbanism se refera la aceeasi parcela de teren si au fost emise in vederea construirii unor imobile de locuinte avand aceleasi caracteristici, instanta a apreciat ca emiterea celui de-al doilea certificat de urbanism cu includerea conditionarii obtinerii autorizatiei de construire de elaborarea unui PUZ, in contextul in care o astfel de conditionare nu a fost prevazutã in certificatul de urbanism nr. 806/21.04.2017, emis initial, se incalca prevederile art. 30 din Legea nr. 350/2001, si reprezinta un motiv de nelegalitate partiala a certificatului de urbanism nr. 3697/26.11.2019, sub aspectul conditionarii mentionate.

Obligatia autoritatii locale cand s-a dispus anularea certificatului de urbanism

Daca in urma admiterii actiunii in anularea autoritatea publica este obligata sa incheie, sa inlocuiasca sau sa modifice certificatul de urbanism, sa elibereze un alt certificatul de urbanism, executarea hotararii definitive se face de bunavoie în termenul prevazut în cuprinsul acesteia, iar în lipsa unui astfel de termen, in termen de cel mult 30 de zile de la data ramanerii definitive a hotararii

In cazul in care autoritatea locala nu executa de bunavoie obligatia stabilita prin hotararea privind anularea certificatului de urbanism, la cererea creditorului, instanta de executare, prin hotarare data cu citarea partilor, aplica autorităţii sau instituţiei publice, dupa caz, o amenda de 20% din salariul minim brut pe economie pe zi de intarziere, care se face venit la bugetul de stat, iar reclamantului ii acorda penalitati, in condiţiile art. 906 din Codul de procedura civila, pentru un termen maximum de 3 luni, socotit de la data comunicarii incheierii privind stabilirea amenzii.

FAQ Anularea certificatului de urbanism

Articolul Anularea certificatului de urbanism apare prima dată în Mihai Kehaiyan.

Cuprins Certificat de Urbanism

Dezvoltarea imobiliară reprezinta probabil una dintre cele mai importante afaceri din Romania din ultimii ani de zile, depasind criza economica din perioada 2008 – 2010, nici macar pandemia provocata de Covid-19 nereusind sa-i puna o piedica.

Realizarea unui ansamblu residential sau chiar a unei case, necesita insa parcurgerea catorva etape, care necesită concursul autoritatilor locale si implica depunerea de documente care au legatura cu viitoarea constructie.

Executarea unor lucrari de constructii incepe odata cu depunerea cererii pentru emiterea unui certificat de urbanism in scopul obtinerii, ca act final, a autorizatiei de construire.

Ce este un certificat de urbanism

Certificatul de urbanism este actul de informare prin care autoritatile fac cunoscute solicitantului informatiile privind regimul juridic, economic şi tehnic al terenurilor şi construcţiilor existente la data solicitării, în conformitate cu prevederile planurilor urbanistice şi ale regulamentelor aferente acestora ori ale planurilor de amenajare a teritoriului, după caz, avizate şi aprobate potrivit legii.

Prin certificat de urbanism sunt stabilite deci cerintele urbanistice care urmeaza sa fie indeplinite in functie de specificul amplasamentului si totodata sunt stabilite si avizele/acordurile necesare in vederea autorizarii executarii lucrărilor de constructie.

Opiniile minoritare ale instantelor de judecata care apreciau ca un astfel de act nu ar putea face obiectul unei actiuni in contencios administrativ au fost definitiv clarificate in urma pronuntarii unei solutii definitive de catre instanta suprema.

Prin Decizia nr. 25/2017, ICCJ a admis recursul în interesul legii formulat de procurorul general al Parchetului de pe langă Inalta Curte de Casatie si Justitie si a statuat ca ”In interpretarea si aplicarea art. 6 alin. (1) și art. 7 alin. (1) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare, raportat la art. 2 alin. (1) lit. c) și art. 8 alin. (1) din Legea contenciosului administrativ nr. 554/2004, cu modificarile si completarile ulterioare, este posibila exercitarea controlului de legalitate, pe cale separata, asupra unui certificat de urbanism prin care s-a dispus interdictia de a construi sau care contine alte limitari.”

Procedura de eliberare a unui certificat de urbanism

Un certificat de urbanism se poate elibera la cererea oricarui solicitant, persoana fizica sau juridica, care poate fi interesat in cunoasterea datelor si a reglementarilor carora ii este supus respectivul bun imobil.

Persoana interesată trebuie să depună la emitent o documentaţie cuprinzând:

a) cererea-tip (formularul-model F.1 „CERERE pentru emiterea certificatului de urbanism”), în conformitate cu precizările privind completarea acesteia, cuprinzând:

1. elementele de identificare a solicitantului;

2. elementele de identificare a imobilului pentru care se solicită emiterea unui certificat de urbanism, respectiv localitate, număr cadastral şi număr de carte funciară, în cazul în care legea nu dispune altfel;

3. elementele care definesc scopul solicitării;

b) planuri cadastrale/topografice, cu evidenţierea imobilelor în cauză, astfel:

1. pentru imobilele neînscrise în evidenţele de cadastru şi publicitate imobiliară: plan de încadrare în zonă, la una din scările 1:10.000, 1:5.000, 1:2.000, 1:1.000, 1:500, după caz, eliberat, la cerere, de către oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară;

2. pentru imobilele înscrise în evidenţele de cadastru şi publicitate imobiliară: extras din planul cadastral de pe ortofotoplan şi extras de carte funciară pentru informare actualizat la zi, eliberate, la cerere, de către biroul de cadastru şi publicitate imobiliară.

c) documentul de plată a taxei de eliberare a certificatului de urbanism.

In cat timp se elibereaza un certificat de urbanism

Un Certificat de urbanism se eliberează în termen de cel mult 15 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii, menţionându-se în mod obligatoriu scopul emiterii acestuia.

Un Certificat de urbanism poate fi emis şi comunicat solicitantului fie în format scriptic, fie în format digital, prin intermediul poştei electronice, dacă solicitantul şi-a exprimat acordul în acest sens prin cererea-tip de emitere a unui certificat de urbanism.

Un Certificat de urbanism emis în format digital se semnează cu semnătura electronică calificată sau avansată, definite potrivit prevederilor art. 3 pct. 11 şi 12 din Regulamentul (UE) nr. 910/2014 al Parlamentului European şi al Consiliului din 23 iulie 2014 privind identificarea electronică şi serviciile de încredere pentru tranzacţiile electronice pe piaţa internă şi abrogare a Directivei 1999/93/CE, documentul având aceeaşi valoare juridică cu certificatul de urbanism emis în format scriptic.

Perioada de valabilitate a unui certificat de urbanism

Certificatul de urbanism are o perioada de valabilitate de regula de 12 luni de zile, care insa poate fi prelungita la cererea beneficiarului.

Ne-am confruntat in ultima perioada de timp cu un refuz din partea autoritatilor fie de prelungire a certificatului de urbanism pe considerentul unei asa-zise expirari a valabilitatii documentatiei de urbanism.

Potrivit art. 56 alin. 5 din Legea nr. 350/2001 valabilitatea prevederilor documentatiilor de amenajare a teritoriului si de urbanism se extinde de drept pentru acele investiti care au început in timpul perioadei de valabilitate, pana la finalizarea acestora.

Prin urmare, chiar daca documentatia de urbanism si-a incetat valabilitatea, in conditiile inceperii investitiei in perioada de valabilitate a documentatiei, aceasta se aplica in continuare pana la data finalizarii investitiei.

Cabinetul nostru a obtinut in instanta obligarea autoritatilor locale sa prelungeasca un certificat de urbanism, prin raportare la conditiile documentatiei de urbanism reglementate de vechiul plan de urbanism.

Prin Sentinta civila 7750/2018 Tribunalul Bucuresti-Sectia a Il- a admis actiunea prin care reclamantul …. a solicitat, in contradictoriu cu paratii ….. obligarea paratelor la prelungirea certificat de urbanim nr. ….; obligarea pârâtului MUNICIPIUL BRASOV la plata cheltuielilor de judecatã.

In motivarea cererii, reclamantul a artat ca, este proprietarul tabular al terenului intravilan, situat în Municipiul Brasov, …. In urma cererii depuse in data de 08.02.2017 pentru eliberarea unui certificat de urbanism a fost eliberat certificat de urbanism nr.806/2017

Reclamantul a mai mentionat ca a cerut în data de 02.04.2018, conform prevederilor legale, prelungirea certificatului de urbanism nr. …. cu înca 12 luni, cu respectarea documentatiilor de urbanism valabile la momentul eliberarii acestui certificat de urbanism.

Primaria .. a refuzat prelungirea valabilitatii acestui certificat de urbanism pentru considerentul ca PUZ-ul a expirat.

Cererea de chemare in judecata a fost timbratã cu suma de 100 lei, taxà judiciara de timbru (fila 94).

Prin intampinare, paratii Municipiul Brasov si Primarul Municipiului Brasov au invocat exceptia lipsei calitâtii procesuale pasive a pârâtului Municipiul Brasov si exceptia neindeplinirii procedurii prealabile (filele 102-107).

Paratii … au invocat si exceptia neindeplinirii procedurii prealabile obligatorii, aratând ca în temeiul art. 12 din Legea nr. 554/2004, printre documentele pe care reclamantul trebuia sa le anexeze actiunii se numara si orice inscris care face dovada indeplinirii procedurii prealabile. Or, din inscrisurile depuse in probatiune la dosar se constata ca reclamantul nu a indeplinit aceasta cerinta obligatorie, adresandu-se direct instantei de judecata, sanctiunea neandeplinirii acestei proceduri fiind respingerea actiunii ca inadmisibila.

Pe fondul cauzei, paratii …. au mentionat ca un certificat de urbanism nr. 806 a fost emis la data de 21 aprilie 2017 in temeiul reglementarilor PUZ Corelare indici urbanistici din documentatiile PUZ- Coasta Vacilor, Warthe II, Colful Putinarilor pana in str. Caramidariei, aprobat prin Hotararea Consiliului Local al Municipiului Brasov nr. 528 din 24 septembrie 2010 cu termen de valabilitate 5 ani de la data aprobarii, respectiv 24 septembrie 2015, prelungit cu 2 ani prin Hotararea Consiliului Local al Municipiului Brasov nr. 484 din 28 septembrie 2015, cu termen de expirare la data de 24 septembrie 2017.

Paratii Municipiul Brasov si Primarul Municipiului Brasov au mai precizat ca cererea nr. 28333 din 02.04.2018 prin care reclamantul a solicitat prelungirea valabilitatii unui certificat de urbanism nr 806 din 21.04.2017 a fost respinsa, intrucat documentatia de urbanism in baza careia a fost emis acesta avea valabilitate expirata.

Dupa expirarea PUZ asupra zonei de studiu sunt incidente prevederile cuprinse în Planul Urbanistic General aplicabil, avizat si aprobat potrivit legii. Pentru obtinerea unui nou certificat de urbanism este necesara completarea cererii de emitere a acestuia.

Analizând actele si lucrarile dosarului, Tribunalul retine urmatoarele:

Cu privire la exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratului Municipiul Brasov, invocata de paratii ……. … prin intampinare si analizata cu prioritate fata de dispozitiile art. 248 alin. 1C.proc.civ., instanta urmeaza sa o admita, respingand cererea de chemare n judecata formulata de reclamantul …. in contradictoriu cu pârâtul Municipiul .. ca find formulata împotriva unei persoane lipsita de calitate procesuala pasiva, avand în vedere urmatoarele considerente:

Potrivit art. 36 C.proc.civ. „Calitatea procesuala rezulta din identitatea dintre parti si subiectele raportului juridic litigios, astfel cum acesta este dedus judecatii. Existenta sau inexistenta drepturilor si a obligatiilor afirmate constitue o chestiune de fond”.

Prin urmare, calitatea procesuala presupune existenta unei identitati intre persoana reclamantului si cel care este titularul dreptului afirmat (calitate procesuala activa), precum si intre persona paratului si cel care este subiect pasiv in raportul juridic dedus judecatii (calitate procesuala pasiva).

De altfel, dispozitiile legale citate mai sus dau eficienta principiului securitatii raporturilor juridice si al previzibilitatii.

Instanta constata ca reclamantul se considera vatamat intr-un drept al sau ori intr-un interes legitim prin refuzul prelungirii valabilitatii unui certificat de urbanism.

Or, paratul Primarul …. este singura autoritate publica care are competenta de a emite (deci, si de prelungi) un certificat de urbanism, conform art. 6 din Legea nr. 50/1991 care face trimitere la art. 4 din aceeasi lege.

Instanta urmeaza sa respinga ca neintemeiata exceptia neindeplinirii procedurii prealabile, invocata de paratul Primarul Municipiului Brasov prin intampinare, avand in vedere ca in speta este vorba de un refuz neiustificat de a rezolva o cerere (de prelungire a valabilitatii unui certificat de urbanism nr….), act administrativ asimilat potrivit art. 2 alin. (2) din Legea contenciosului administrativ nr. 554/2004 (solutionarea negativa a unei cereri este un act administrativ asimilat, nu un act administrativ), astfel ca nu este necesarã parcurgerea proceduri prealabile, find de notorietate acest aspect, în acest find si literatura juridica (vz. Gabriela Bogasiu – Legea contenciosului administrativ comentata si adnotatã, Editia a IV-a, Editura Universul Juridic,Bucuresti, 2018, pag. 256).

Or, potrivit art. 7 alin. 5 din Legea contenciosului administrativ nr. 554/2004 «in cazul actiunilor introduse de prefect, Avocatul Poporului, Ministerul Public, Agentia Nationala Functionarilor Public sau al celor care privese cererile persoanelor vatamate prin ordonante sau dispozitii din ordonante, precum si în cazurile prevazute la art. 2 alin. (2) si la art. 4 nu este obligatorie plângerea prealabila”.

-In fine, procedura plangerii prealabile, invocate de paratul Primarul .. ar fi fost ineficienta si lipsita de vreun efect, avand in vedere chiar apararile formulate de parat prin intampinare, paratul prevalându-se de caracterul exclusiv formal al plangerii prealabile, care, asa cum am mentionat mai sus nu este obligatorie.

Pe fondul cauzei, instanta retine ca reclamantul … este proprietarul terenului intravilan in suprafata de .. mp., situat in Brasov, str. .. inscris in Cartea Funciarà nr. ..

Reclamantul a depus o cerere de prelungire a valabilitatii a certificatului de urbanism nr. … (fila 111-112), insa i s-a comunicat ca solicitarea de prelungire a valabilitatii acestui certificat de urbanism . .. se respinge deoarece, PUZ Coasta Vacilor, Warthe II, Colful Putinarilor si Carâmidáriei, aprobat prin Hotarârea Consiliului Local al Municipiului Brasov nr. 528 din 24 septembrie 2010 are valabilitatea expirata, find necesara solicitarea unui nou certificat de urbanism (fila 110).

Potrivit art. 40 alin. 1 din Ordinul Ministerului Dezvoltarii Regionale si Locuintei nr. 839/2009 pentru aprobarea Normelor Metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, Prelungirea termenului de valabilitate a certificatului de urbanism se poate face numai de catre emitent, la cererea titularului formulata cu cel putin 15 zile inaintea expirarii acestuia, pentru o perioada de timp de maximum 12 luni, dupa care, in mod obligatoriu, se emite un nou certificat de urbanism”.

Potrivit art. 2 alin. 21() din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii „Procedura de autorizare a executarii lucrarilor de constructii incepe odata cu depunerea cererii pentru emiterea certificatului de urbanism in scopul obtinerii, ca act final, a autorizatiei de construire si cuprinde urmâtoarele etape:

a) emiterea certificatului de urbanism;

b) emiterea punctului de vedere al autoritatii competente pentru protectia mediului pentru investitiile care nu se supun procedurilor de evaluare a impactului asupra mediului;

c) notificarea de catre solicitant a autoritatii administratiei publice competente cu privire la mentinerea solicitarii de obtinere, ca act final, a autorizatiei de construire, pentru investitiile la care autoritatea competenta pentru protectia mediului a stabilit necesitatea evaluárii impactului asupra mediului si a emis indrumarul conform legislatiei privind evaluarea impactului anumitor proiecte publice si private asupra mediului;

d) emiterea avizelor si acordurilor, precum si a actului administrativ al autoritatii pentru protectia mediului competente privind investitiile evaluate din punctul de vedere al impactului asupra mediului;

e) elaborarea documentatiei tehnice necesare pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii, denumita in continuare documentatie tehnica – D.T.;

f) depunerea documentatiei pentru autorizarea executârii lucrárilor de constructii laautoritatea administratiei publice competente;

g) emiterea autorizatiei de construire”

In fine, potrivit art. 56 alin. 5 din Legea nr. 350/2001, valabilitatea prevederilor documentatiilor de amenajare a teritoriului si de urbanism se extinde de drept pentru acele investiti care au început in timpul perioadei de valabilitate, pana la finalizarea acestora”.

Prin urmare, chiar daca PUZ-ul a expirat la data de 24.09.2017, în conditiile in care cererea pentru emiterea certificatului de urbanism nr. … (a carui prelungire o solicita reclamantul ….) a fost depusã la data de 08.02.2017 (fila 15), Tribunalul retine ca PUZ-ul ramane valabil (mai precis, asa cum prevede art. 56 alin. 5 din Legea nr. 350/2001 „valabilitatea acestuia se extinde de drept pentru acele investitii care au inceput in timpul periodei de valabilitate, pana la finalizarea acestora).

De altfel, dispozitiile legale citate mai sus dau eficienta principiului securitatii raporturilor juridice si al previzibilitatii.

Pentru aceste motive, Tribunalul va admite cererea de chemare în judecata formulata de reclamantul .., in contradictoriu cu …, obligand pârâtul .. sa prelungeascã certificatul de urbanim nr. 806/21.04.2017, emis de Primarul Municipiului Brasov.

Articolul Certificat de Urbanism apare prima dată în Mihai Kehaiyan.

Din punct de vedere juridic, consecinta invocarii rezilierii este reprezentata de  incetarea efectelor contractului pentru viitor. A devenit deja o practica a operatorilor de telefonie mobila ca in astfel de situatii, sa solicite clientilor plata unor taxe de reziliere.

Prevalandu-se de existenta unei clauze contractuale, ni s-a specificat ca incetarea contractului nu poate avea loc fara ca in prealbil sa fie achitata taxa de reziliere a contractului Telekom. Ca atare, am fost nevoiti sa ne adresam instantei de judecata in vederea solutinarii acestei dispute

Actiunea noastra a fost intemeiata pe dispozitiile Legii nr. 193/2000, care prevad ca „o clauza contractuala care nu a fost negociata direct cu consumatorul va fi considerata abuziva daca, prin ea insasi sau impreuna cu alte prevederi din contract, creeaza, in detrimentul consumatorului si contrar cerintelor bunei-credinte, un dezechilibru semnificativ intre drepturilesşi obligatiile partilor”.

Contractul de telefonie mobila fusese anterior redactat, in intregime, doar de catre operatorul economic. Clientul nostru nu a avut astfel posibilitatea sa discute aceasta clauza la semnarea contractului. El a trebuit fie sa accepte clauza, fie sa nu semneze contractul. Am convins astfel instanta ca a fost semnat de clientul nostru un contract de adeziune ale carui clauze erau prestabilite. Ca atare, intr-o astfel de situatie orice negociere este imposibila.

Mai mult decat atat in continutul codul consumului se stipuleaza ca dreptul consumatorilor la denuntarea sau rezilierea unui contract nu poate fi anulat sau restrans de nicio clauza contractuala sau intelegere intre parti.

Rezilierea contractului Telekom | Avocat Mihai Kehaiyan

Ori, a solicita plata unei taxe pentru rezilierea contractului Telekom, reprezinta o restrangere a exercitiului dreptului, intrucat este conditionata de plata in prealabil a taxei.

Potrivit punctului j) din Anexa Legii 193/2000 privind clauzele abuzive din contractele incheiate intre profesionisti si consumatori, sunt considerate a fi abuzive clauzele/prevederile din contractele incheiate cu operatorii de telefonie mobila care „restrang sau anuleaza dreptul consumatorului de a denunta sau de a rezilia unilateral contractul […] cand profesionistul a impus consumatorului, prin contract, clauze referitoare la plata unei sume fixe in cazul denuntarii unilaterale”.

Instanta de judecata a considerat ca  astfel de clauza este abuziva si in consecinta, a dispus anularea sa.

Solicitarea de plata a taxei de reziliere a contractului Telekom, a fost deci declarata nelegala. Potrivit articolului 6 și urmatoarele din Legea 193/2000 privind clauzele abuzive din contractele incheiate intre profesionisti si consumatori, clauzele abuzive cuprinse in contract si constatate fie personal, fie prin intermediul organelor abilitate prin lege nu vor produce efecte asupra consumatorului, iar contractul se va derula in continuare, cu acordul consumatorului, numai daca dupa eliminarea acestora mai poate continua.

Suntem de parare ca solutia anterior mentionata nu ar fi putut fi pronuntata in conditiile in care clientul nostru ar fi achizitionat un aparat de telefonie mobile, la un cost redus iar dupa trecerea unei perioade scurte de timp, ar fi solicitat rezilierea contractului.

Principiul bunei-credinte in domeniul obligatiilor presupune ca fiecare parte a raportului juridic obligational sa isi execute cu buna-credinta a obligatiilor asumate.

Desfiintarea contractului ca urmare a rezilierii sale, confera insa partii care a fost de buna credinta si si-a executat obligatia  dreptul de a cere de la partea adversa şi daune-interese constand in prejudiciul cauzat ca urmare a neexecutarii.

Informatii juridice despre rezilierea contractului | Avocat Mihai Kehaiyan

In acest sens sunt si dispozitiile Art 84 din Codul Consumului care prevad ca ”drepturile partilor referitoare la o justa despagubire nu vor fi afectate in cazul denuntarii unilaterale.”

Pentru a stabili existenta oricarui tip de neexecutare a obligaţiilor contractuale, este necesar a se determina continutului contractului si implicit obligatiile contractuale. Trebuie calificat, in acord cu regulile generale si speciale de interpretare a contractelor, statuate de catre legiuitor la art. 1266-1270 C. civ. juridic, daca a fost nesocotita vointa reala a partilor astfel cum aceasta a fost determinata la momentul semnarii contractului.

Conform acestor dispozitii, apreciem ca operatorul economic ar trebui despagubit in astfel de situatii, cu contravaloarea bunului intrucat nu ar mai putea recupera contravaloarea sa in conditiile incetarii contractului anterior termenului prevazut

Desigur, consumatorii pot reclama anumite probleme şi la Autoritatea Națională pentru Administrare și Reglementare în Comunicații (ANCOM), care  are in competenta si interventia ” în situaţiile în care furnizorii de comunicaţii electronice (telefonie, internet, televiziune) încalcă drepturile de informare, nu oferă serviciul de portabilitate a numerelor, nu includ anumite informaţii în contract sau nu respectă legislaţia specifică din domeniul comunicaţiilor electronice

Articolul Rezilierea contractului Telekom apare prima dată în Mihai Kehaiyan.

Garantarea platii prin ipoteca este reprezentata de acea situatie in care daca debitorul nu executa obligatia asumata, creditorul (in favoarea careia a fost constituita ipoteca) poate cere vanzarea bunului, iar din suma obtinuta sa-si acopere creanta. Ipoteca confera creditorului dreptul de a urmari imobilul in stapanirea oricui s-ar afla si de a fi platit cu prioritate fata de ceilalti creditori din pretul acelui bun.

In functie de bunul care se aduce in garantie, ipoteca se imparte in ipoteca imobiliara in situatia in care se garanteaza cu un bun imobil (casa, teren), sau ipoteca mobiliara in cazul in care debitorul instituie garantie un bun mobil (autoturism).

De regula, ipoteca ia nastere in urma incheierii unui contract intre debitor si creditor, situatie in care suntem in prezenta unei ipoteci conventionale. Deosebit de aceasta situatie, exista o serie de dispozitii chiar in cadrul legislatiei, prin care este instituita de drept o ipoteca. Vorbim in aceasta imprejurare, de o ipoteca legala. Unul dintre aceste cazuri este ipoteca legala rglementata de Legea 196/2018 privind asociatiile de proprietari.

Se prevede in continutul acestei legi ca Asociaţia de proprietari are ipoteca legala asupra apartamentelor si altor spatii proprietati individuale ale proprietarilor din condominiu, precum si un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cota de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari.

Ipoteca imobiliara legala se inscrie in cartea funciara la cererea presedintelui asociatiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima lista lunara de plata a cotelor de contribuite din care rezulta suma datorata cu titlu de restanta.

Ipoteca legala | Avocat Mihai Kehaiyan

Operatiunile de publicitate imobiliara privitoare la ipoteca imobiliara legala sunt scutite de tarif sau taxa de timbru. De asemenea si art 2386 Cod civil instituie un drept de ipoteca legala pentru antreprenor in vederea asigurarii acestuia scopul a achitarii pretului de la beneficiar. Ca atare in conditiile existentei unui contract privind edificarea, reconstructia sau modificarea unui imobil, arhitectul si/sau antreprenorul detin o ipoteca legala asupra imobilului, pentru garantarea sumelor datorate de proprietar. Garantia priveste obligatia de plata a pretului de catre proprietar. Garantia este limitata la suma prevazuta in contractul de lucrari.

In practica instantelor de judecata s-a retinut ca atata vreme cat constructia realizata de antreprenor, nu este inscrisa in cartea funciara, acesta ar putea sa-si valorifice dreptul de ipoteca legala, doar in conditiile de excepţte ale art.2380 din Noul Cod civil, respectiv prin inscrierea provizorie ca ipoteca asupra unei constructii viitoare. Textul de lege face trimitere implicita la normele speciale in materie de publicitate imobiliara, iar dintre acestea, Ordinul A.N.C.P.I. nr.633/2006 instituie conditia prealabila a notarii in cartea funciara cel putin a autorizatiei de construire.

Beneficiaza de ipoteca legala si

• vanzatorul, asupra bunului imobil vandut, pentru pretul datorat;
• promitentul achizitor pentru neexecutarea promisiunii de a contracta avand ca obiect un imobil inscris in cartea funciara, asupra imobilului respectiv, pentru restituirea sumelor platite in contul acestuia;
• cel care a imprumutat o suma de bani pentru dobandirea unui imobil, asupra imobilului astfel dobândit, pentru restituirea împrumutului;
• cel care a instrainat un imobil in schimbul intretinerii, asupra imobilului instrainat, pentru plata rentei in bani corespunzatoare intretinerii neexecutate;;
• coproprietarii, pentru plata sultelor sau a pretului datorat de coproprietarul adjudecatar al imobilului ori pentru garantarea creantei rezulltand din evictiune, asupra imobilelor ce au revenit coproprietarului tinut de o atare obligatie;

Informatii juridice ipoteca | Cabinet Avocat Mihai Kehaiyan

Dupa cum am mentionat la inceput, una din principalele trasaturi ale ipotecii o reprezinta accesorialitatea. Caracterul accesoriu al ipotecii trebuie inteles prin aceea ca ipoteca depinde de existenta obligatiei pe care debitorul o are fata de creditorul ipotecar. Prin urmare, dreptul de ipoteca urmeaza soarta dreptului principal, conform principiului accesorium sequitur principale. Raportat la cele de mai sus, s-ar putea argumenta ca, odata desfiintata obligatia principala, ipoteca se va stinge. Se retine astfel in practica instantelor judecatoresti ca in cazul anularii unui contract efectele aplicarii principiilor care guverneaza nulitatea (respectiv principiul anularii actului subsecvent urmare a anularii actului principal si cel al repunerii partilor in situatia anterioara), se vor produce si asupra contractului de ipoteca, care de asemenea va fi anulat.

De asemenea plata efectuata de catre debitor a intregii creante reprezinta o executare a obligatiei asumate si denota stingerea ipotecii care astfel ramane fara obiect. Amintim ca scopul instituirii ipotecii este cel de garantie a executarii obligatiei, astfel ca daca aceasta din urma s-a realizat, nu mai este necesara o garantie.

Ipoteca poate fi insa stinsa si in mod direct, fara a depinde deci de existenta obligatiei principale. O astfel de situatie este reprezetata de disparitia bunului pentru care a fost constituita, spre exemplu demolarea bunului imobil. Este cert astfel ca daca bunul nu mai exista, nu s-ar putea garanta executarea unei obligatii cu ceva care nu exista, intrucat intr-o asemenea imprejurare nu exista garantie. Trebuie mentionat ca in materie imobiliara, cauzele de stingere nu isi produc efectul extinctive, ci doar urmare a radierii ipotecii din cartea funciara.

O alta modalitate in care ipoteca ar putea fi stinsa consta in renuntarea celui in beneficiul caruia a fost constituita la dreptul sau de ipoteca.

Articolul Ipoteca legala apare prima dată în Mihai Kehaiyan.

In astfel de situatii poate interveni rezilierea contractului in imprejurarea in care una dintre partile contractului nu isi executa la timp, integral, si exact obligatiile asumate. In realitate, rezilierea contractulului reprezinta o sanctiune civila, pe care creditorul o poate invoca ca urmare a nerespectarii obligatiilor de catre debitor. Din punct de vedere juridic, consecinta invocarii rezilierii este reprezentata de incetarea efectelor contractului pentru viitor.

Rezilerea contractului poate fi solicitata doar de catre partea care a executat sau care declara ca este in masura sa execute contractul. Principiul bunei-credinte in domeniul obligatiilor presupune ca fiecare parte a raportului juridic obligational sa isi execute cu buna-credinta obligatiile asumate. Culpa partii care nu si-a indeplinit obligaţia este o condiţie esenţiala pentru existenta rezilierii.

Articolul 1517 cod civil consacra principiul neinvocarii propriei culpe in executarea obligatiilor. Astfel, atata vreme cat una dintre parti, prin fapta sa culpabila, a impiedicat cealalta parte sa isi indeplineasca obligatiile, nu poate sa invoce acest fapt ca motiv pentru neexecutarea propriilor obligaţii. Nu va putea interveni rezilierea contractului nici in situatia in care partea care nu si-a indeplinit obligatia, dovedeşte existenta unei cauze de forta majora, sau a unui caz fortuit. In atare situatie, nu vor fi incidente in prevederile din materia rezilierii, ci se vor aplica dispozitiile referitoare la suportarea riscului contractului sinalagmatic.

Exista insa situatii in care rezilierea contractului este prevazuta chiar de lege, fara deci ca una dintre parti sa nu isi fi executat obligatia. Un astfel de caz este cel reglementat de Legea 193/2000 privind clauzele abuzive din contractele incheiate intre profesionisti si profesionisti.

Rezilierea contractului | Avocat Mihai Kehaiyan

Legiuitorul a prevazut in art 7 ca ”In masura in care contractul nu isi mai poate produce efectele dupa inlaturarea clauzelor considerate abuzive, consumatorul este indreptatit sa ceară rezilierea contractului, putand solicita, dupa caz, si daune-interese”

Pentru a stabili existenta oricarui tip de neexecutare a obligaţiilor contractuale, este necesar a se determina continutului contractului si implicit obligatiile contractuale. Trebuie calificat, in accord cu regulile generale si speciale de interpretare a contractelor, statuate de catre legiuitor la art. 1266-1270 C. civ. juridic, aca a fost nesocotita vointa reala a partilor astfel cum aceasta a fost determinata la momentul semnarii contractului.

Inainte de a invoca rezilierea contractului, creditorul are obligatia de pune in intarziere pe debitor, adica a-l anunta ca in imprejurarea neexecutarii obligatiei pana la o data anume precizata, urmeaza a inceta contractual. Legea prevede cateva situatii in care nu este necesara punerea in intarziere a debitorului, acesta  aflandu-se in intarziere prin efectul legii.  Astfel de situatii sunt reprezentate de cazul cand obligatia nu putea fi executata decat intr-un anumit termen. Sau cand, prin fapta sa, debitorul a făcut imposibilă executarea in natura a obligatiei sau cand a incalcat o obligaţie de a nu face.

Un alt caz este acela in care debitorul şi-a manifestat în mod neîndoielnic faţă de creditor intenţia de a nu executa obligaţia

In cazul unui contract cu executare succesiva, creditorul poate invoca rezilierea, chiar si atunci cand neexecutarea obligatiilor de catre debitor este de mai mica importanta, dar este repetata. Legea nu precizeaza un numar anume de neexecutari, prin urmare rezilierea poate fi ceruta si dupa incalcarea a cel putin doua obligatii. Daca neindeplinirea obligatiilor s-a produs doar o data, creditorul are dreptul sa ceara, de exemplu, reducerea proportionala a prestatiilor sale.

Informatii juridice | Avocat Mihai Kehaiyan

Rezilierea contractului poate fi dispusa de instanta de judecata, la cerere, cand una dintre parti opteaza pentru sesizarea acesteia, dar totodata poate fi declarata unilateral de catre partea indreptatita. Pentru aceasta situatie din urma, este necesar ca partile sa fi determinat in mod precis in cadrul contractului, cazurile anume cand intervine rezilierea contractului precum si ca efectul acesteia se produce de drept, fara interventia instantei. In functie de modul de operare, reglementat de art. 1550 Cod civil, se distinge intre reziliere judiciara si reziliere unilaterala.

Efectul produs de reziliere, consta in desfiintarea contractului, ceea ce denota ca acel act juridic nu a fost niciodata incheiat. Practic, contractul va inceta sa mai existe, clauzele acestuia urmand a fi lipsite, din momentul desfiintarii, de orice fel de efecte.

Producând efectele doar pentru viitor, rezilierea contractului nu atrage obligatia restituirii prestatiilor efectuate, acestea ramanand platite. De altfel, in situatia rezilierii unui contract de inchiriere ar fi imposibil sa fie restituita folosinta imobilului. De asemenea este imposibil de restituit intretinerea prestata in situatia unui contract de intretinere.

Desfiintarea contractului ca urmare a rezilierii sale confera partii care a fost de buna credinta si si-a executat obligatia  dreptul de a cere de la partea adversa şi daune-interese constand in prejudiciul cauzat ca urmare a neexecutarii.

Articolul Rezilierea contractului apare prima dată în Mihai Kehaiyan.

De asemenea, in cadrul aceleiasi conferinte, a precizat ca deplasarile „vor fi restricționate pentru a pleca din localitate” cu cateva excepții, printre care cele pentru sport individual, dand exemplu astfel mersul cu bicicleta. In consecinta, se va pune intrebarea legala, cum se face diferenta intre aceste categorii de sportivi? Spre exemplu, cum va sti politistul care doreste sa aplice o amenda daca in fata sa este un sportiv profesionist sau, dimpotriva, un sportiv amator.

Daca poarta un echipament performant de ciclism? Daca are o bicicleta de cateva mii de euro? Sau poate stim noi ca a urcat odata pe un podium la nu stiu ce cursa? Poate detinerea unei legitimatii din care rezulta apartenta la un anumit club sa reprezinte o dovada a calitatii de sportiv profesionist ?

Nicidecum.

Legea Educatiei Fizice si a Sportului (69/2000) este cea care reglementeaza aceasta diferenta. Conform acesteia, un sportiv profesionist este cel care a incheiat un contract de munca sau un contract de activitate sportiva la clubul unde este legitimat.

Spre deosebire de aceasta categorie, in cadrul unui club sportiv, se poate legitima si un amator. Sportivul amator este legitimat la club, practica disciplina respectiva, insa nu este platit in baza vreunui contract.

Desigur, nu trebuie omisa probabil cea mai larga categorie a celor care practica sportul, respectiv sportivul ”de masa”. In realitate acestia sunt tot sportivi amatori, insa nu sunt licentiati in niciun club sportiv. In privinta acestora, nu exista invingatori si invinsi, ci doar dorinta de a-si stabili noi provocari.

Club sportiv | Avocat Mihai Kehaiyan

Printre beneficiile de care un sportiv ar putea avea parte in cazul legitimarii sale intr-un club sportiv este si asigurarea de accidente. Majoritatea societatilor de asigurare incheie polite de asigurare doar in situatiile in care sportivul este legitimat in cadrul clubului, ofertele de grup fiind astfel si mai avantajoase. Asigurarea de riscuri a unui sportiv, mai ales a unuia care face performanta, este din ce in ce mai necesara in caz de accidentare a sportivului pe teren sau la antrenament.

In primul rand prezinta relevanta pentru un sportiv care are in spate ani de munca asidua pentru atingerea performantelor, dar si pentru clubul de care sportivul apartine, deoarece acesta a investit sume importante pentru achizitionarea sportivului care, accidentat fiind, nu mai poate performa o perioada limitata sau mai extinsa de timp. Desigur toate aceste situatii determina pierderi financiare, care insa ar putea fi acoperite in situatia existentei unei polite de asigurare.

De asemenea, pentru cei legitimati in cadrul unui club sportiv, acesta ar putea suporta, in totalitate, sau in parte cheltuielile de deplasare, taxele de participare in cadrul unei competitii.

Momentan dezvoltarea sportului in Romania cunoaste o crestere, insa nu este nici pe de parte la nivelul altor tari. Participarea sportivilor la majoritatea competiilor inca se face in baza unei declaratii pe proprie raspundere in care se mentioneaza ca esti apt din punct de vedere sportiv.

In baza unei legitimatiei de sportiv, vei primi insa dreptul de a participa la unele competitii nationale cum sunt, spre exemplu, Campionatele Nationale, Balcanice etc, unde participarea nu este permisa oricarui sportive, ci doar celor legitimati.

Respectivele licențe se pot folosi si la competitiile externe care impun detinerea unei legitimatii pentru participare, doar astfel certificandu-se ca ai o asigurare de accident valabila si esti apt de efort fizic.

Informatii juridice aferente unui club sportiv

Sportul inseamna comunicare. Este o intalnire civilizata intre persoane. Sportul nu este doar despre competitie si bani.  De aceea majoritatea cluburilor sportive au ca obiectiv cresterea numarului participantilor si a calitatii pregatirii sportivilor profesionisti sau amatori, la competitiile sportive locale si chiar cele internaționale. Fie ca practici fotbal, handbal, tenis, scrima, sah, sau orice altceva, sportul te ajuta sa cunosti oameni noi, sa iti faci prieteni minunati, colegi de echipa si adversari. Prin sport socializezi. Desigur ca sportiv ai ocazia de a cunoaste locuri, iar momentele traite sunt probabil unice in viata.

Articolul Club sportiv apare prima dată în Mihai Kehaiyan.

Pentru multe dintre societati va fi necesara reorganizarea activitatii ca urmare a nerentabilitatii unuia sau a anumitor posturi din cadrul unitatii, comasarii unor sau mai multor departamente, si poate chiar a retehnologizarii.

Se ajunge astfel la situatii, in care fara a fi vina angajatului, se desfiinteaza unul sau mai multe locuri de munca, ceea ce denota o concediere individuala a angajatului care ocupa postul respectiv.

Procedura de concediere individuala presupune deci o desfiintare a locului de munca, fara legatura cu modalitatea de indeplinire a  sarcinilor de serviciu ale salariatului.

Ce obligatii revin angajatorului ?

Pentru a realiza o concediere individuala legala, este necesar ca aceasta sa fie efectiva si sa aiba o cauza reala si serioasa.

Decizia de concediere individuala emisa de angajator, nu va trebui deci sa cuprida motive in legatura cu persoana salariatului si nu poate avea la baza perceptii si justificari subiective ale persoanelor care fac parte din organele de conducere sau ale altor salariati cu atributii in coordonarea si verificarea activitatii salariatului disponibilizat (Decizia civila nr. 281 din data de 21 ianuarie 2016, pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti)

Legea prevede nu doar cerinta ca desfiintarea locului de munca sa fie efectiva, ci si pe aceea de a fi justificata de o cauza reala si serioasa sau, respectiv o cauza obiectiva, care sa impuna cu adevarat, aceasta masura.

Concediere individuala | Avocat Mihai Kehaiyan

Textul de lege criticat nu urmareste limitarea libertatii angajatorului de a dispune cu privire la modul de administrare a activitatii economice, ci, din contra, asigura posibilitatea manifestarii acesteia in functie de factorii obiectivi care o influenteaza, excluzand doar o eventuala atitudine abuziva a angajatorului fata de salariat.

Cu ocazia analizei, organele de conducere aproba desfiintarea locului sau locurilor de munca si se adopta o noua organigrama care sa reflecte desfiintarea acestui post. Desfiinţarea este efectiva atunci cand locul de munca este suprimat din structura angajatorului, cand nu se mai regaseste in organigrama acestuia ori in statul de functii.

Desfiintarea unui post nu este efectiva daca atributiile de serviciu indeplinite anterior concedierii de salariatul concediat „continua sa fie executate de catre un alt salariat, indiferent daca postul ocupat de acesta din urma poarta aceeasi denumire sau o alta denumire, dar exercita aceleasi atributii ca cele detinute de fostul angajat.” (Decizia civila nr. 3075 din data de 08 iunie 2016, pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti)

Pentru a se constata daca desfiintarea a avut loc in mod efectiv, trebuie sa fie cercetat statul de functii si/sau organigrama unitatii. Desfiintarea nu este efectiva daca este urmata de reinfiintarea, dupa scurt timp, a aceluiaşi loc de munca. Nici schimbarea denumirii postului nu poate fi considerata o desfiintare efectiva a locului de munca.

Ca in orice situatie in care este incetat contractual de munca si in procedura de concediere individuala, angajatorul va emite o decizie.

Decizia de concediere va trebui comunicata salariatului, prin orice mijloc de comunicare care permite receptionarea acesteia de catre salariat

Informatii suplimentare cu privire la o concediere individuala | Mihai Kehaiyan

Inalta Curte de Casatie si Justitie, cu ocazia pronuntarii unei hotarari prealabile cu privire la modul de interpretare si aplicare a dispozitiilor legale, a considerat ca trimiterea, prin posta electronica, de catre angajator a deciziei de concediere individuala reprezinta o modalitate de comunicare apta din punct de vedere procesual sa declanseze curgerea termenului de contestare jurisdictionala a deciziei.

Apare cert ca respectarea dreptului la aparare nu poate subzista decat in situatia in care angajatul a cunoscut in mod direct, efectiv, toate faptele si actele care stau la baza concedierii. Ca atare, decizia de concediere individuala trebuie sa contina toate motivele care stau la baza concedierii. S-a dispus nulitatea concedierii in situatii in care cuprinsul deciziei de concediere, se facea trimitere, in mod indirect, la continutul altor deciziilor organizatorice ale angajatorului pentru a justifica motivele de fapt si de drept care stau  la baza concedierii, fara insa ca acestea din urma sa fi fost comunicate salariatului.

Motivele de concediere individuala trebuie sa rezulte clar in continutul deciziei, fara sa implice presupuneri si deducții. Expunerea de motive trebuie sa fie explicita si fara echivoc fiind lovite de nulitate acele decizii de concediere individuala unde se regasesc termeni de genul ”desfiintarea UNOR DIRECTII” intrucat salariatul nu are obligatia de a deduce ori de a presupune ca printre  directiile referite, s-ar putea afla si cea in care activeaza.

Desfiintarea postului sau trebuie sa fie expresa, clara, sa rezulta fara niciun dubiu si dincolo de orice prerogativa de interpretare.

Informatii juridice | Mihai Kehaiyan

Lipsa oricarei mentiuni in discutie in cadrul deciziei de concediere individuala, nu ar putea fi suplinita ulterior de apararile realizate de angajator in fata instantei de judecata. De altfel o astfel de masura este interzisa in mod expres de legiuitor prin art 79 codul muncii ”In caz de conflict de munca angajatorul nu poate invoca în fata instantei alte motive de fapt sau de drept decat cele precizate in decizia de concediere”. (C. Ap. Constanţa, s. civ., dec. nr. 99/CM/2007).

De asemenea motivele de concediere individuala trebuie sa fie efectul unei reorganizari iar nu insasi reorganizarea sau pretextul ei. Curtea de Apel București intr-o speta asemanatoare, a aratat ca ”desi desființarea postului constituie cauza concedierii, totuși, decizia de concediere nu poate fi motivată prin trimitere la cauza acesteia.” – Decizia civilă nr. 1574/R din 13 martie 2014).

Decizia de concediere individuala fiind un act emis de societate se supune conditiilor de legalitate fiind necesara respectarea dispozitiilor din actul constitutiv al societatii. Spre exemplu, daca in cadrul actului constitutiv, se mentioneaza ca reprezentarea societatii se face in mod legal prin semnatura a cel putin doi directori, iar decizia este semnata doar de un singur director, aceasta este lovita de nulitate.

Aceasi situatie, ar trebui sa existe si in conditiile in care decizia de concediere individuala este semnata de catre un reprezentant al societatii, al carui mandat incetase la momentul emiterii deciziei.

In sensul considerentelor noastre apreciem a fi insasi Decizia 24/2017 a Inaltei Curti de Casatie si Justitie pronuntata in solutionarea Recursului in Interesul Legii privind lipsa mandatului persoanelor din conducerea societatii, cat timp nu fusese inscris in evidentele registrului comertului.

Articolul Concediere individuala apare prima dată în Mihai Kehaiyan.